武邑明清家具大世界产品规划及营销方案创新.ppt

根据目标客群和销售方式分析，本项目适合采用返租+产权混合销售方式 * 推动城市向前 [ 武邑明清家具大世界项目前期规划及推广建议 ] 甲乙堂 2013.12 我们站在一个新的起点来审视本案 如 何 立 势？ 简单回顾本项目 a、规划: 总占地450亩，是国家高度重视文化产业，武邑县政府高度重视和扶持的建设项目； b、区位：武邑县城西南106国道收费站西侧，近距衡水、德州、石家庄、沧州等市区，区位优势较好； c、交通：紧邻石德铁路、106国道、衡德高速、大广高速，驱车十分钟即可到达高速口。并且通往衡水的102公交车隔15分钟一次，可谓是衡水郊区，交通极为便利； d、产品：总投资预计12.5个亿，构建古典雕刻家具、宜居城市、旅游景区、文化创意四位一体的综合性产业园区； e、品牌：武邑硬木雕刻文化产业历史悠久，武邑古典家具已成功申请国家非物质文化遗产，对品牌宣传有促进作用； 开发商海龙房地产系全国古典家具龙头企业，实力雄厚。 明清家具大世界/全新的地产开发模式 产业地产 商业地产 城市地产 以工业房地产为主的发展方向，这一 形态在工业园区曾经特别发达，它是靠产业聚集带来人群、财富 以住宅、商务、商业地产为主的发展方向，这一形态在全国形成普及并呈复合集成趋向发展为区域和城市带来经济繁荣和投资机会 即站在城市运营的高度，以城市规划建设者的姿态来主动把握地产方向，具备政策导向与资源优势 【策略核心】 以游乐主题公园为突破口 造势大盘形象， 撬动整体市场。 以游乐主题公园炒热区域市场； 以游乐主题公园拉动本区域商业经济； 先公园 后商业 武邑明清大世界的策略核心： 游乐公园 主题商业 企业别墅/洋房 公园部分 在项目西侧公园内建设微型迪士尼主题乐园，增设娱乐场所、自由交流空间等一系列游乐休闲设施。 游乐场 “嘉年华”主题广场 商业部分 建议二期规划3层主题商业 与一期街区型商业形成产品互补，丰富产品形态 降低产品投资门槛 主题商业 占地：进深约60米，面宽约60米 建面：10800平米 层数：1F—3F 业态：明清家具主题馆 一般情况下，顾客在商场购物的时间不会超过3小时，超过这个时间就容易处于疲劳状态。所以合理的内部交通路线设计，可以在空间、时间上最大化地挽留人流量。 商业内部动线规划 某大型商场动线规划. T字型动线 商业建筑风格 建议以中式风格打造主题商业，与本案整体规划相吻合，与一期产品风格保持一致。 住宅部分 建议规划企业别墅/洋房产品 二期住宅规划面积较小，不能形成大规模住区 降低开发风险，提高项目品质，扩大利润收益 推 广 表 现 如 何 销 售？ 商铺投资者的典型特征 一方面，他们比较理性，看重项目升值潜力，有自己的判断标准，要看见实实在在的利益；另一方面，他们又喜欢跟风，很容易被引导。 他们大部分人厌恶风险，对没有稳定的投资回报的商业有所疑虑。 大部分的投资意愿集中在面积100平方米以下的商铺，大部分投资者的商铺投资总价上限在100万以内，很少投资者能接受总价超过200万的商铺，低于50万的商铺是市场投资热点； 投资客户财富实力的高低，成为决定其购铺选择的首要因素。 结论 投资者分析 小投资客来源广泛，对总价敏感，偏爱小铺，关注投资回报率和回收期 投资物业经验相对较少，要 求投资回收期短，对变现能 力要求高。 厌恶风险，只买位置好的铺 位。 价格承受能力较差，对总价 敏感。 这类客户分布较分散，朋友 介绍、户外广告、报纸、电 视等多渠道投入能将信息传 递给更多的目标客户。 客户敏感性排序 投资门槛 〉投资回报、投资回收期 〉目前经营能力〉未来升值潜力 具象化 置业关注点 周边县市公务员、高层管理人员 市内高级白领 中等实力投资客户大多财富数量有限，且投资态度审慎、务实，不愿意沉淀太多资产 具象化 置业关注点 投资客、生意人 高层管理人员 明清家具大世界老业主 对价格敏感 关注投资回报率和投资回收期 关注项目长期升值潜力 关注物业铺位分割方式、开间、进深比例 关注项目内部交通形式 对停车位有一定要求 这类客户分布较分散，朋友 介绍、户外广告、报纸、电视 等多渠道投入能将信息传递给 更多的目标客户。 客户敏感性排序 投资回报、投资回收期 〉未来升值潜力〉投资门槛 〉目前经营能力 大投资客户具有很强的支付能力和议价能力，对风险承受能力强 具象化 置业关注点 顶端富豪阶层 部分机构客户 部分自营客户 对交通便利度要求高 关心项目周边人口数量和阶层 对成本的严格控制 这类客户一般对项目保持长期 关注，它们有自己独特的信息 渠道，对项目区位、资源、交 通、周边人口进行过系统的分 析。 客户敏感性排序 未来升值潜力 〉投资回报、投资回收期 〉目前经营能力 〉投资