小区地下停车场权属地研究.pdf

小区地下停车场权属研究 同的权能，但必须是独立的空间。如果和地上建筑物连接在一起的则不宜认 定为是独立空间。因此，可以得出结论：地下停车场的权属是归全体区分所 有权人共有。 但是，本文的目的并不是要简单的得出这个结论，因为现实中许多案例 告诉我们，共有是一种效率比较低下的所有权形式，甚至是纷争之源。因此， 必须从提高效率的角度对共有权的行使方式作出一定的修正。笔者因此引入 了“共有部分专用使用权”理论，即在本来应该由各区分所有权人依其固有 的使用方法共同使用的共有部分上设定“专用使用权”，由特定人(特定区分 所有权人或特定第三人)专属独占使用。此等权利之根本目的，一方面实现 物尽其用，另一方面尽可能做到权属分明，．以期减少争讼。按照这一理论， 我们可以在作为区分所有建筑物共有部分的停车场上为特定的区分所有权人 或第三人设置专用使用权，由这部分区分人对地下停车场进行使用。 这一理论在我国台湾地区已经比较成熟，并己在判例中得到确认，关键 在于这一理论能否与我国现行法律相兼容。笔者认为，在共有部分上设立专 用使用权，并没有突破物权法定原则，而只是通过债权的方式对共有物的充 分利用，实现资源效益最大化。这也是与现代物权制度债权化的趋势相符合 的。 但是由于《物权法》颁行不过数月，短期内不可能有大的修改。因此现 阶段可以考虑在其他方面进行一定的变通．比如可以考虑由房地产监督管理 行政部门拟定商品房买卖合同的样本，在其中约定地下停车场归全体业主共 有。于登记方面，地下停车场也不宜单独登记，而应计入专有部分的分摊面 积中。 根据笔者的上述设想，我们也许能够从理论上作出解释，·但这就对现有 的小区物业管理模式提出了很大的挑战，我们必须对小区真正的权力机构一 —业主自治机构进行重新构建，来管理小区地下停车场的使用秩序。 构建业主自治机构有两个问题需要重点关注：其一是业主自治机构法律 性质及地位。依世界各国家或地区的通行做法，关于业主自治机构法律性质 及地位，可以概括为两种模式，即管理团体模式和非管理团体模式。所谓管 理团体模式，就是法律承认由全体业主组成一个组织，该组织也被称为管理 团体，由该管理团体对内进行管理、对外进行各种法律行为或起诉应诉。该 2 内容摘要 管理团体可以为法人，亦可以为非法人组织。在此模式下，区分所有权人会 议为最高意思机关，业主委员会则为执行机关。对这两者不必分别赋予法律 地位，只需对该管理团体的法律地位予以确定即可。所谓非管理团体模式， 就是法律没有关于区分所有权人管理团体的规定，只是通过一定的管理机关 进行管理。管理机关主要包括全体区分所有权人会议和区分所有权人管理委 员会，区分所有权人会议是意思机关，而通过全体区分所有权人选举出来的 区分所有权人管理委员会进行对内管理活动和对外的相关法律行为并参与相 关诉讼。其二是业主自治机构的管理规则。一般来说，业主的自治都是通过 管理规约来实现的。从规约制定的程序而言，规约是以区分所有权人的合意 为基础的，故规约实质上具有契约性；就规约之效力范围而言，规约效力不 仅及于订约的当事入，尚且对于特定的继受人有效力，此与一般的债权仅具 有相对性不同，因此规约亦具有团体契约的特点：最后，规约订立后，不因 区分所有权人之更替而影响其效力，就此而言，规约为区分所有人的自治规 则。因此，依照意思自治、契约自由的原则，规约的内容得由区分所有权人 通过业主大会自行订定，但不得违法法律的强制性规定，亦不得违背公序良 俗，或排除、变更区分所有权的本质。业主规约是区分所有人管理团体的最 高自治规范和根本性自治规则，所以不仅管理人的决议不得与之抵触，就是 区分所有人大会的决议也同样不得与之抵触。 关键词：物权法建筑物区分所有权停车场专用使用权业主自治 Absuad Abstract Riseinrecent standardwith automobileentersa years，living people，the and more ofvehic