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* * 第十八章 土地金融(Land Finance) 【重点】 1、土地金融概述 2、中国房地产金融的发展及其对策 一、土地金融的涵义 1、金融的含义 §1 土地金融的意义和特点 《经济学大词典?金融卷》 金融即指货币资金的融通。即货币、货币 流通、信用以及与之直接相关的经济活动。 货币的发行和回笼，吸收存款和发放贷款，金银、外汇和有价证券的买卖，保险信托，国内国际的货币支付、结算等。 金融机构——银行、信用社、保险公司、 信托投资公司、证券所等 2、土地金融的含义 土地金融是指利用土地为信用或担保的资金融通。一般指围绕土地开发、改良、经营等活动而发生的筹集、融通和结算资金的金融行为。 土地金融 土地信用 信用即借贷活动 二、土地金融的分类 农地金融 市地金融 农 地 购 买 贷 款 农 地 改 良 贷 款 农 地 经 营 贷 款 市 地 购 买 贷 款 市 地 经 营 贷 款 基础 设施 和 公共 设施 建设 贷款 房 地 产 贷 款 消 费 贷 款 1、按空间范围与用途分类 土地取得——土地开发——房屋建设——消费 土地使用权 土地使用权 房地产 在建项目 短期贷款（开发期限） 长期贷款 城市土地金融——①市地购买、市地改良、市地经营贷款 ——②房地产金融业务 2、按资金融通期限分类 1）长期信用——3-5年以上 2）中期信用——1n3 3）短期信用——1年 购买土地或大规模土地改良、开发项目 土地局部改良 已有土地的生产经营活动 1、安全性 2、长期性 3、政策性 4、风险性 二、土地金融的特征和功能 （一）土地金融的特征： 1、筹集资金发展生产的功能 2、作为国家用以推行农业政策与土地政策的功能 3、促进基础设施与公共设施建设的功能 4、筹集城乡居民住房资金的功能 （二）土地金融的功能： §2 典型国家的土地金融制度 与政策比较 一、德国的土地金融制度与政策 1、土地金融制度的产生与发展 1770年成立的第一个土地抵押信用合作社 2、土地金融机构体系 ①土地抵押信用合作社 ②联合合作银行 ③土地银行 ④土地改革银行 3、土地金融流通的办法 ①社员资格 ②借款的申请与发放 ③债券的发行 ④借款期限与偿还 德国土地金融制度的最大特点是——抵押土地债券化 二、美国的土地金融制度与政策 1、土地金融制度的产生 1916年通过了“联邦农地押款法” “联邦农业信贷法” ——联邦农业贷款局 ——12个农业信用区－12个联邦土地银行 ——农业抵押合作社 1923年国会通过了“中期信贷法”成立了联邦中期信贷银行，向农场主提供中短期贷款。 为了弥补农业信贷短缺的问题，1933年国会又通过了另一个“农业信贷法”，成立了1个中央合作社银行和12个地区合作社银行。专门向合作社提供贷款。同时还成立了生产信贷公司，其目的在于组织、监督和资助地方上的生产信贷协会。 ①联邦土地银行 ②联邦中期信贷银行 ③合作社银行 ④生产信贷公司 构成的农业信贷体系一直被认为是美国金融市场上最安全、最稳定的信贷机构。 二、土地金融机构体系 资金来源：股金、公积金、债券 政府 自有 借款人入股 盈余积累 3、土地金融的流通办法 （1）发行债券 （2）贷款的发放 申请—审核、测量、估价、调查—认可—贷款 （3）借款期限及偿还 3～5年，30～40年 分期偿还，每年或每半年一次 §3 我国的土地金融制度改革与建设 一、农地金融制度的建设 （一）我国土地金融的产生与发展 1、清末1911年——天津殖产银行 2、1914年——劝业银行 3、1915年——中国农工银行、中国实业银行 4、1934年——中国农业银行， 1941年，土地金融处 5、1988年，贵州湄潭县——土地银行 6、农村信用合作社、中国农业银行、中国农业发展银行 （二）我国农地金融的运行模式 ——建立土地银行 1、土地信用资金的筹措 （1）财政拨款 （2）发行土地债券 （3）借入公共资金 （4）向人民银行借款 2、资金运用 （1）贷款 申请—审核—实地查勘——借款审定 —订约付款—事后监督 （3）利率确定 银行管理费用 损失准备或呆帐准备 利润 土地债券成本 债券利息和发行成本 固定费用（工资、办公费）可变费用（业务费） （4）资金运用的平衡性和合理性 （2）贴现 二、城市土地金融制度的建设 （一）城市土地金融的作用 城市土地的收购储备 政府拨款 银行贷款 城市基础设施建设 城市维护建设税 公共事业附加 国家预算内投资 国内贷款 中央财政专项拨款 地方财政拨款 利用外资