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商品房预售纠纷解决与情事变更 　　[摘要]进入现代市场经济的今天，商品房预售与成品房的买卖已经成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。商品房预售也称房屋预售、楼花买卖，是指房地产开发商与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合同。在商品房预售制度下，房地产开发商通过无息占有购房者的预缴款，就能提前收回大部分乃至全部成本，同时他们还能将在建工程抵押给银行，以低成本使用银行资金，而无需承担房屋的存货成本。先前一段时间房屋价格持续飙升，很大一部分原因是商品房预售这种制度给了房地产开发商抬高房价的契机。 　　[关键词]商品房预售 合同纠纷 情势变更 　　2011年1月26日，国务院办公厅发布了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，社会公众称之为“国八条”，内容涉及保障性住房建设，完善税收，以及强化差别信贷，限购等措施。随着一系列配套措施的落实，各地房价增长势头得到遏制，一直处于高位的房价也开始出现松动，效果初现。而在同年秋天，楼市则频现“退房”现象。开发商预售房屋后，由于行政机关对房地产市场的强力调控，包括“限购，限售，限贷，限价”等手段，发生了以下情形：（1）预售合同一方当事人因为户籍或者社保不合规定原因失去购房资格；（2）购房人由于差别化的信贷政策，不能取得原本计划中的贷款，无力履行合同；（3）缔约后，房屋价格大幅度降低，购房者要求退房。 　　当面对上述房价基于政策的波动，买受人与开发商之间的合同关系该如何处理？能否适用《合同法解释（二）》第26条规定的“情事变更”条款来解除预售合同？抑或是应当遵循契约自由之精神，将这种房价的下跌看做是正常的商业风险，对买受人的此种“要求退房的维权行为”持否定态度？通过对商品房预售合同性质的研究，对比构成情事变更的价值取向与成立条件，笔者期望能得出一个结论来协调公平原则及合同信守原则，找到法律适用的合理路径。 　　一、情事变更的定义与条件 　　情事变更或者是情事变更原则，一般是指合同有效后，因当事人不可预见的事情的发生（或不可归责于双方当事人的原因发生的情事变更），导致合同的基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力有悖于诚实信用原则（显失公平）时，则应允许变更合同内容或者解除合同的法理。 　　在传统民法中，无论是罗马法传统抑或普通法传统，“契约严守”或者“绝对合同”之理念都作为合同行为的基石而受到尊重。但这也会带来下面的问题，一旦作为合同订立或者履行的前提发生显著变化，导致合同各方权利义务关系的公平以及利益的失衡，此时便需要相关制度介入。从世界范围来看，不管是学说探讨，判例采用，还是立法的确认，情事变更原则已经被大多数法治运行良好的国家所采纳，在合同法制度中发挥重要的作用。如《德国债务法现代化法》中“行为基础障碍”的规定及英美法中判例确定的“合同落空”原则。 　　情事变更是赋予法官对合同效力的裁量权，因此情事变更适用的条件应该严格把握：一是必须具有情事变更的事实。情事变更原则的适用条件为：（1）具备情事变更的事实；（2）该事实发生在合同成立以后，履行完毕之前；（3）情事变更的发生是当事人不能预见的；（4）情事变更的原因是不可归责于当事人的事由；（5）情事变更只有在合同赖以成立的基础发生巨大变化，致使继续履行将显示公平或者不能实现合同之目的。 　　二、我国现行民法体系中的情事变更 　　我国民法通则与合同法中并未将情事变更原则纳入，合同法草案中曾写入过但基于法律适用方面的考虑最后被删去。民法通则第57条与合同法第八条都是关于严守契约的规定，即当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。但在学说上，情事变更原则是得到普遍承认的。 　　我国参加的《国际货物销售合同公约》（CISG）在第75条第一项规定了情事变更原则。在2009年最高院发布的《合同法解释二》第26条规定了情事变更条款：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。”这一条款缘起于应对当年的国际性的金融危机导致的合同履行障碍，适用此条款需要经过高级法院的审核。具有适用上的补充性，当事人的意思以及合同法上原有的风险分配规则应当优先适用，只有前两者缺位的情况底下才是情事变更条款的管辖范围。另外，条款明确把情事变更和不可抗力与商业风险区别开来。 　　在德国法中，情事变更原则体现在法律行为基础障碍制度下，因其在中国民法学界存在独立的制度空间，尤其引起中国民法学界的注意。在一项法律行为中，如果一方当事