商业地产项目建设实施管理浅析.docVIP

商业地产项目建设实施管理浅析 　　摘要：伴随着近年来城市化建设不发的不断加快，带动着我国商业地产项目建设逐渐加快。本文笔者分别从项目部组建，质量控制，以及工程跟进等几大要点简要分析了项目建设管理的要点所在，望予各位提供参考。 　　关键词：工程项目；控制监督；跟进 　　中图分类号：F293.33文献标识码：A 　　一、组建工程项目部 　　根据项目规模，确定项目负责人及项目各专业主管工程师人选，组成一个熟悉商业地产开发的复合形专业人才团队。 　　项目部组成人员的素质要求是： 　　1、项目负责人：对项目整体负责，能够对房地产与商业进行有效整合，确保行业间资源的整合力度。 　　2、项目专业主管工程师：对项目的各专业负责，个人技术水平能够确保支撑整个商业地产开发项目的正常运转。 　　二、质量控制 　　1、事前控制。进行规划设计时应严格遵守“三段式”设计原则，即方案设计、初步设计、施工图设计。工程项目部收到设计单位提供的施工图纸后，应召集施工方、设计方、监理方共同进行图纸会审，发现问题及时解决。房地产公司工程项目部应制定严格的质量控制管理制度，严把工程质量关。 　　2、事中（过程）控制。应监督现场各施工单位严格按照施工图纸进行施工，如实际确有变化，应有建设单位、监理单位、设计单位及施工单位共同签属的设计修改变更通知单等正规手续。应严把材料质量关，所有进入施工现场的原材料、设备及各种预制构件必须提供国家规定的各种质量证明文件，并经监理验收合格后方能落地使用。现场施工过程中，建设单位工程管理人员及监理人员必须对施工半成品的质量进行随时监控，找到关键的质量控制点，上道工序未经验收合格不得允许施工单位转到下道工序进行施工。建设单位负责工程管理的相关人员应要求现场工程监理人员对工程项目的关键部位、关键工序必须进行旁站监督。 　　3、事后控制。过程验收与竣工验收过程中，参加人员必须做好验收记录，发现常见施工质量问题应定期整改，直至验收合格。同时制定相应的奖惩措施。验收过程当中，建设单位的工程管理人员如发现工程质量出现较严重问题应立即在现场组织质量研讨会，制定相应的处理方案。并在事后查清原因及相关责任人或施工单位进行严肃处理，将结果报至房地产公司相关领导。验收过程当中，建设单位的工程管理人员如发现工程关键部位出现质量问题且影响到工程项目整体结构安全，应立即向施工单位发出停工指令，同时向公司主管领导汇报。在查明事故原因后，将不合格施工产品立即拆除，同时追究相关监理及施工单位责任，直至将责任单位清理出场。 　　三、进度控制 　　1、项目部及时审查施工单位报送的施工总进度计划，报直属上级审核，批准后组织落实。 　　2、项目部应依据工程承包合同有关条款、施工图及经过批准的施工组织设计制定进度控制方案，对进度目标进行风险分析，制定防范性对策。 　　3、工程部应要求施工单位报送工程阶段性（季、月、周）计划报审表。严格要求施工单位按照进度计划执行。采取措施。现场工程师应检查进度计划的实施情况随时跟踪检查并加以分析。记录实际进度及相关的情况，进行进度控制。当实际进度滞后于计划进度时应及时报主管领导，商定采取进一步措施。 　　4、当实际进度符合计划进度时，应要求施工单位编制下一期进度计划。当实际进度滞后于计划进度时，工程部应书面通知施工单位采取纠偏措施并监督实施； 　　5、建立例会制度。工程部每周必须组织召开一次施工生产调度会，内容主要总结上周计划完成情况，及下达下周施工计划，协调解决各单位施工进度等问题，动态更新调整施工进度计划、每月28日前，工程部将进行统计并将本月施工计划完成情况及下月施工形象计划上报。年、季度施工计划在年、季度初的前一个月与月计划同时上报。补充和动态调整月施工进度计划。 　　四、成本控制 　　设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。 　　1、设计阶段的成本控制，推行设计招标，择优选择设计单位，推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法。积极推行限额设计，健全设计经济责任制，有效避免设计不精、深度不够的情况，从而有效控制工程造价。采用合同措施，有效控制造价。针对目前设计人迥经济观念淡薄，设计变更随心所欲。应在设计合同经济条款上，增加设计变更及修改的费用额度限制条款。新项目开发的经营单位应根据建筑规范随时调整建筑方案及商业布局。 　　2、招标投标阶段的成本控制，项目招标过程中的成本控制。工程招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面，通过招投标选择施工单位或材料供应商，这对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。招标前，应严格审查施工安装单位资质，必要时进