关于不动产登记制度--_--兼关于我国不动产登记制度的完善.pdfVIP

摘要 不动产登记制度作为物权法的基础制度，在不动产物权变动中起 着举足轻重的作用。完善的不动产登记制度对于维护不动产物权秩 序，保障不动产交易安全和交易便捷具有重要意义。我国自改革开放 以来，不动产交易市场逐渐培育发展起来，相应逐步建立了不动产物 权登记制度。但由于旧经济体制的影响，使得我国目前的不动产登记 制度并不是真正民法物权意义上的登记制度，带有浓重的行政管理的 色彩，定位不准，物权的登记效力规定不科学，各种登记规定相互冲 突，且存在制度上的重大缺陷，已不适应日益发展的不动产市场和保 护不动产财产权益的需要，迫切需要加以改迸和完善。 有鉴于此，本文首先探讨了不动产及不动产登记的基本概念，对 各国法律的规定和学界各种观点的进行介绍和比较，结合不动产登记 制度的历史沿革，认为不动产物权登记制度是为满足社会经济发展需 要而产生的，它的天然使命是充当不动产物权公示的手段，通过公示 将不动产物权的设立、移转、变更的情况向公众予以公开，使公众了 解某项不动产上所形成的物权状态。不动产登记应包括以下要素：登 记权利人、登记机关、登记对象、登记薄及权利证书。对不动产登记 给出以下定义：不动产登记是登记机关依登记权利人的申请或依职 权，按照法律规定，将不动产物权及其变动记载于专门设置的薄册上， 并颁发权利证书的活动。 其次，对世界上三种主要不动产登记制度的历史和发展进行了介 绍。契据登记制度规定当事人之间意思一致，订立契约，就可以发生 物权变动的效力，并不以登记为生效要件，即实行物权变动的意思主 义。登记机关不进行实质性审查，登记不具有公信力，仅具有对抗第 三人的效力，所以这种立法又被称为登记对抗主义。权利登记制度和 托仑斯登记制度，采取不动产物权变动以登记为生效要件、登记采取 实质审查主义、登记具有公信力、登记薄之编成采用物的编成主义。 契据登记制度由于存在不能从外部认识物权变动及变动的时期、不能 保障动态的交易安全、法律关系不能明确化等难以克服的缺陷，无法 满足现代市场经济条件下，重视对动态的物权交易安全保护的要求。 而权利登记制度由于国家公权的介入，登记具有公信力，相对来说更 加科学、严谨，更加符合当代物权制度的发展需求，这对我国将要建 立的不动产登记制度具有借鉴意义。 第三，对不动产登记的确认产权、公示物权、管理监督等职能进 行介绍。登记的最重要的功能在于公示，但公示与公信是相辅相成的， 他们共同承担了追求物权变动快捷、安全和维护物权秩序的任务。公 示原则重在保护静态的物权秩序，公信原则重在保护因信赖物权公示 状况而为法律行为的第三人，是对信赖利益的保护。公信原则是以公 示原则为基础，是认定公示状况正确，并赋予其公信力分析了公信力， 它对于保障不动产交易的安全和鼓励市场交易的重要意义。法律效力 上，在契据登记制度立法中，对登记的效力采用登记对抗主义，只要 当事人的意思达成一致，便可发生物权变动效力，登记是为了对抗第 三人，不具有公信力。在权利登记制度中，登记为生效要件，具有公 信力。实践中，我国将不动产登记效力与债权行为的效力联系在一起 的做法是错误的，在现实中造成了较大危害。 第四，不动产登记按照不同标准可以分为诸多类型，本文着重对 本登记和预备登记制度进行介绍。本登记指直接发生当事人所期待的 不动产物权变动效力的登记，具有明确的、终局的效力，又称为“终 局登记”。本登记在契据登记制度中具有公示物权和对抗第三人的效 力，在权利登记制度中则具有创设物权的效力和公信力。预备登记是 为了保障有关登记请求权而实施的一种登记，包括预告登记和异议登 记。预备登记制度的实质，是通过登记公示赋予转移登记请求权以物 权的对抗效力，使其获得物权的属性，是物权法原理运用于债权法领 域的结果。预备登记不仅可以保障具有债权性质的登记请求权，也可 以保护作为物权的登记请求权。完善的本登记和预备登记制度对于保 护当事人的权益、维护交易安全和市场秩序具有重大意义，而目前我 国的本登记制度尚不完善，更没有设立真正意义上的预备登记。 第五，登记请求权。登记请求权是指登记权利人所享有的请求登 记义务人协助其进行登记的权利。基于登记请求权，登记权利人可要 求登记义务人共同到登记机关协助其办理登记，或做出登记承诺，登 记权利人据此登记承诺向登记机关申请变更登记。登记请求权发生的 情形有两种：1、登记请求权因当事人之间的契约或作为特别的债权 效果而发生。2、因登记与实质权利关系不一致