关于国有土地使用权出让制度.pdfVIP

论国有土地使用权出让制度 院系：法学院 年级：2003级 专业：法学理论 研究方向：民商法 指导老师：付健副教授 研究生：骆鑫 摘 要 我国实行土地的社会主义公有制，土地所有权不能流通，因此，要满足社会对土地资 源日益旺盛的需求就必须活跃中国的土地使用权流转市场。国有土地使用权出让作为国有 土地使用权初次流转的最主要的方式，是土地在二级市场流转的基本前提，直接关系到土 地的供应问题，意义重大。从 1988年《宪法》修正案确立国有土地使用权出让的合法地 位到现在，国有土地使用权出让制度对实现我国国有土地的经济价值，繁荣我国的房地产 市场起到了十分重要的作用。完善的国有土地使用权出让制度无疑是经济社会可持续发展 的必然要求。但由于目前我国国有土地使用权出让法律制度尚处于创建阶段，在立法中难 免存在着诸多问题，需要进一步去研究探讨。 本文首先明确了国有土地使用权出让的含义，并在此基础上，针对目前理论界对国有 土地使用权出让性质存在的争论，探讨了国有土地使用权出让的法律性质，明确了国有土 地使用权出让行为的民事法律行为性质。在对国有土地使用权出让有了一个较为清晰的认 识后，本文简要介绍了我国国有土地使用权出让制度的历史沿革和其构成特点，并对国有 土地使用权出让制度从理论上和制度设计上作了具体的分析，指出由于我国国有土地使用 权出让制度的创设最初是由于经济发展推动的结果而非完善制度设计的产物，再加上国有 土地使用权出让制度创设时立法者对土地资源的生态价值缺乏应有的重视，造成现有的制 度存在很大的缺陷。具体说来，现有制度在立法思想上并没有注意区分国家作为土地所有 者和社会管理者的双重身份，造成现有制度中土地管理部门的行政权力与民事权利不分， 整个制度在总体上缺少对出让法律关系主体双方利益的平衡。而在具体制度的设计中，现 有制度规定的出让期限以及期满后地上物的处理方式不够合理，对土地使用权续期制度、 登记制度、土地使用权提前收回制度的设计不够完善，对“社会公共利益”的内涵也缺少 明确的界定，这些缺陷无疑对国有土地使用权出让实践中存在的国家权力膨胀、国有土地 使用权受让方利益难以得到有效保障的现象负有难以推卸的责任。另外，现有制度并没有 注意解决相关法律制度之间的有效衔接问题，对土地资源的保护也缺乏足够的重视。这些 缺陷无疑大大限制了现有制度在实现土地经济价值、保护土地资源方面所发挥的作用。针 对目前存在的问题，我国应在借鉴外国经验的基础上，立足本国国情，完善现有的制度。 首先，应整合我国国有土地使用权出让制度的立法思路：第一，应在国有土地使用权出让 制度中确立起可持续发展原则，公开、公平、公正原则和保护、合理利用出让土地的原则。 第二，要以我国物权法的制定为契机，做好相关法律、法规间的衔接、协调工作，从而形 成我国未来和谐、完善的国有土地使用权出让立法体系。在明晰了立法思路的同时，要加 强对国有土地使用权出让制度中具体制度的修改、完善工作，具体可从三个角度来进行。 第一、在物权法领域，本文认为应区分普通居住用地、豪华住宅用地、商业用地，以此来 设计相应的土地使用权期限和续期制度并明确“社会公共利益”的内涵与认定程序。当国 有土地使用权期满而不再续期的，国家应对地上物的价值依法做出补偿。应完善现有的土 地登记制度，在土地登记制度中确立预告登记制度和异议登记制度并对土地登记机关的错 误登记赔偿责任做出规定。为有效保护土地资源，促进土地利用人合理利用土地，可以在 国有土地使用权出让制度中赋予土地出让人依据出让合同创设地役权，使受让方负担合理 利用出让土地的义务，从而可以利用物权的保护方法来获得对土地资源的更加有效的保 护。第二、在经济法领域，要建立起国有土地使用权出让代理经营制度，以实现政府行政 权力与民事权利的有效分离；要明确两种国有土地使用权提前收回行为的性质和程序，对 土地使用权收回后的善后措施也应根据我国国情做出合理的规定。第三、在环境资源法领 域，应完善现有的土地利用总体规划制度与环境影响评价制度，明确土地利用总体规划的 制订程序与修改程序，赋予土地利用总体规划以法律效力；理顺环境影响评价文件审批程 序，在环境影响评价文件中加入对土地资源影响的针对性评价和各种替代性方案与补救措 施的要求。在完善相关土地资源保护制度的同时，也还要完善土地资源保护责任的相关规 定，以保障有关制度的顺利实施。 通过对现有制度在总体立法思路与具体制度设计的改进措施的设想，本文期望能对国 有