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资产回报、住房按揭贷款与房地产均衡价格 摘要 本文在建立了房地产贷款理论模型的基础上，对中国2002 年以来房地产价 格与银行房地产贷款、按揭贷款利率的关系进行了实证研究，理论模型与实证研 究的结果都表明中国房地产价格水平与银行房地产贷款有较强的正相关关系，而 住房按揭贷款利率的提高可以有效抑制房地产价格的上涨。 关键词: 资产回报率 住房抵押贷款 房地产均衡价格 引言 1997 年以来，中国房地产价格水平升幅逐年加快。以1997 年第4 季度为基 期（1997 年4 季度＝100），至2004 年第4 季度，全国商品房销售价格比 1997 年第4 季度增长了24.0% ，商品住宅销售价格增长了28.7% 。 从同期比增长幅度看，2004 年4 季度，商品房销售价格增长率达到10.3%， 住宅价格增长率达到 11.1%。2005 年 1 季度商品房销售价格增幅进一步上升到 12.5%，增幅同比提高5.8 个百分点，其中住宅售价增长 13.5%，增幅提高7 个 百分点。2005 年1 季度，国家统计局统计的全国35 个大中城市的住宅销售价格 中，有 8 个城市的住宅销售价格同比涨幅超过 10%，分别是上海 19.9%，厦门 16.5%，成都14.7%，青岛13.7%，杭州12.4%，济南11.9%，宁波11.4%，南京 11.2%。2001 年以来，房价上涨幅度明显高于居民消费价格和住房租赁价格的涨 幅，见图1。 1 115 商品房销售价格指数(当季同期比) 消费物价指数(上年同期=100) 110 房屋租赁价格指数(当季同期比) 105 100 95 3 9 3 9 3 9 3 9 3 9 3 9 3 9 3 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 - - - - - - - - - - - - - - - 8 8 9 9 0 0 1 1 2 2 3 3 4 4 5 9 9 9 9 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 9 9 9 9 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 图1：商品房和住宅销售季度同期比价格指数（上年同期=100） 数据来源：中经网中国经济统计数据库 近年来，对中国房地产市场的讨论成为理论研究和市场中的热门话题，但讨 论主要在实业界、政府管理部门和少数研究者之间进行，且主要围绕中国房地产 市场是否存在泡沫这一主题①，对房地产市场的研究包括：袁志刚、樊潇彦（2003） 分析了房地产均衡价格中理性泡沫产生和存在的条件，以及导致泡沫破灭的条 件。王国军、刘水杏 （2004）研究了房地产业对相关产业的带动效应研究。对房 地产价格问题的研究包括平新乔、陈敏彦 （2004）研究了融资与地价、楼盘价格 的关系，殷剑峰 （2004）利用1999 至2003 年全国31 个省、直辖市的面板数据， 分析了住宅销售平均价格与城市就业率、职工平均工资和房屋造价的关系，并得 出“城市就业比率对住宅售价影响很大，工资对住宅售价影响