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基于托宾Q理论模型的住房价格波动分析 财政学 405430213147 程晨 引言 2000 年以来，房地产价格持续上涨，而其中住房销售价格的涨幅高于非住宅销售价格的涨幅，已经连续 4 年超过 5%。从 2007 年上半年的情况来看，面对不断加强的宏观调控，房价增势未改，1—6 月份，全国 70 个大中城市住房销售价格同比分别上涨 5.6%、5.3%、5.9%、5.4%、6.4%和 7.1%。然而对于全体社会成员来说，住房是其基本权利和社会福利，即使是最低收入家庭，也需要消费住房服务， 属于生活必需品，因此住房价格波动关系国计民生，其非正常上涨影响社会和谐。 对于住房价格的迅猛攀升，不少学者从不同的角度进行了剖析。综合来看，认为房价迅猛攀升有以下几方面原因：（1）房地产供给结构性矛盾突出。中低价位商品住房供不应求，以致普通住房市场需 求转向中高档次，导致需求过旺。（2）开发融资结构不合理。国内房地产开发商融资渠道主要在银行借贷，信贷比例过高，增加房地产开发的成本。（3）供给市场的垄断。由于房地产具有的区域属性，导 致房地产本身具有局部垄断性，政府和少量的房地产商构成市场的垄断方。（4）土地的稀缺性。在所有生产要素中，土地的供给弹性最小，并且土地具有稀缺性、不可移动性、不可替代性等特点，土地价格的上涨加速了房地产价格的上升。（5）居民对住房实在的消费需求。以往完全由房地产开发商主导的市场，随之转变为以消费者为主导的市场。（6）地方政府的变相鼓励。地方政府的“大拆大建”等方式制造了人为刚性需求，房地产市场失灵导致政府干预，而政府干预产生的政府失灵反过来进一步加重市场失灵。 上述观点仅仅从住房的消费品属性，来谈住房价格的波动问题。然而住房虽然是供居民个人和家庭生活居住的建筑空间或场所，是生活必需品，但同时它还具有价值量大、使用寿命长、弱流动性等社会经济特性。因而住房具有消费品和资产的双重角色，它既是为居民提供住房服务的消费品，也是可以被拥有和交易的重要资产。因此，探讨住房价格的波动不能只用简单的消费品的供求决定理论，而应该结合投资理论来分析，这是本文的出发点。 住房价格波动模型 在众多的关于企业投资的决定理论中，James Tobin 的理论具有相当重要的地位。根据托宾的理论，企业根据一个比率作出投资决策，这一比率或相对价格现在被称为托宾的 Q，即：q=资本的市场价值/资本的重置成本。 托宾认为，企业的固定资产投资由资本的股票市场价值与购买成本之间的相对价格决定。如果 q大于 1，那么资本的股票市值就大于其重置成本，因而通过购买资本可以提高自己企业的市场价值，即投资增加；如果 q 小于 1，那么资本的股票市值小于其重置成本，因而即使资本损耗企业也不会购买新的资本。 而住房作为消费品，它的价格由市场的供求决定。而作为投资品，根据上述的托宾 Q 理论，它应该取决于某个比率，而这个相当于托宾 Q 的比率就是住房价格与物价总水平的比率： 上式中分子表示住房价格，分母表示物价总水平，因而我们将其称为住房的相对价格，它类似于托宾的 Q。当住房相对价格 p 提高，则投资新住房比购买其它物品将有更多的回报，因而住房投资的意 愿增加，从而住房投资扩大；反之，当住房相对价格p 下降，则投资住房比购买其它物品获得的收益要低，因而住房投资意愿下降，从而住房投资减小。 住房的相对价格由住房作为消费品属性的市场供求决定，但是由于住房具有“不可移动性”、“不可替代性”等特征，因而住房的市场供给在短期内是固定的。然而在长期内，住房的市场供给存量由住房的投资流量来决定，随着投资流量的增加，长期的供给存量将上升。为了更加直观地说明这一问题，可以用图 1 所示的模型来阐明他们之间的关系。 图 1 中，住房市场上的供求决定了均衡的住房相对价格，而这个相当于托宾 Q 的比率又决定了住房的投资，即住房的流量供给。在长期内，随着住房投资流量的不断积累，住房存量开始增加，这表现为存量供给曲线向外移动。 三、影响我国住房供求的因素 根据我国现阶段的经济运行特征以及上面的模型，分别从供给和需求两方面讨论影响我国住房价格变动的因素。 （一）影响住房价格的需求方面因素 1. 经济的高速增长，收入水平迅速提高。改革开放以来，我国经济一直在高速增长。在温饱问题已经得到解决之后，正在向全面小康迈进。2003 年，我国人均收入首次突破 1000 美元，随后在短短的三年时间内，我国人均收入增加一倍，2006 年我国人均国民总收入首次超过 2000美元，达到 2010 美元。图 2 中我们给出了改革开放以来，我国人均国内生产总值的快速增长趋势。当人均年收入达到 1000 美元以后，人们的消费需求开始升级，生活的要求出现多样化。 1000 美元以下是以温饱为主，到 100