第四章 物业服务市场.pptVIP

三、物业服务合同的主体和内容 （一）主体 在物业管理活动中存在多级委托代理关系，因此物业服务合同的订立涉及到开发商、业主、业主大会、业主委员会和物业服务企业等多方。 物业服务合同的其中一方当事人是物业服务企业，这是毋庸置疑的。另一方当事人是谁应根据物业服务合同的类型来定。前期物业服务合同的另一方当事人为新建物业的开发商。物业服务合同的另一方当事人则为业主委员会。 （二）内容 1．总则 2．物业服务事项 3．物业服务质量 4．物业服务费用 5．双方当事人的权利义务 6．专项维修资金的管理和使用 7．物业管理用房 8．合同期限 9．违约责任 10．附则 四、物业服务合同的变更与解除 （一）物业服务合同的变更 物业服务合同的变更是指合同生效后，在履行过程中，因合同签订时所依据的主客观情况或条件发生变化，由双方当事人依据法律法规和合同规定对原合同内容进行的修改或补充。 物业服务合同变更后，应到行政主管部门备案。 （二）物业服务合同的解除 物业服务合同的解除是指物业服务合同的当事人在具有法律效力的合同未全部履行之前终止该合同的效力。 1．约定解除合同的条件成立 2．事后协商解除 3．因物业服务企业的主体资格丧失而解除 4．合同期限届满 第四节 物业服务价格与收费 一、物业服务价格 物业服务价格=物业服务成本+法定税费+企业的利润。 （一）物业服务价格的形式 1．政府指导价 2．市场调节价 （二）物业服务价格的决定 物业服务数量 物业服务价格 D S P1 P2 P3 P0 P4 0 图4-1 物业服务均衡价格的形成 二、物业服务收费 物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。 物业服务收费是物业服务价格的具体实现形式。 （一）物业服务收费原则 1．合理原则 2．公开原则 3．费用与服务水平相适应原则 4．合法竞争原则 5．政府监管原则 （二）物业服务收费方式 1．包干制 （1）包干制的概念 包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。 （2）包干制下物业服务费用的构成 实行包干制时，物业服务费用的构成包括：物业服务成本（X1）、法定税费（X2）和物业服务企业的利润（X3）。 2．酬金制 （1）酬金制的概念 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 （2）酬金制下物业服务费用的构成 实行酬金制方式，预收的物业服务资金包括物业服务支出（X1）和物业服务企业的酬金（X4）。 （三）物业服务收费的测算 1．物业服务成本（X1）的构成 无论包干制或者酬金制，物业服务收费的构成最主要的是物业服务成本或者物业服务支出（X1）。其构成一般包括以下部分：（1）管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业服务企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施及公众责任保险费用；（9）经业主同意的其他费用。 2．物业服务成本（X1）的具体测算 物业服务成本的测算可用一个简单公式来进行： （i=1，2，3…，9） 式中：X——物业服务收费，单位为：元／月?平方米； x——各分项费用收费标准，单位为：元／月?平方米； i——分项项数； ∑——对各分项费用算术求和。 3．法定的税费（X2） 法定税费指按现行税法，物业服务企业在进行企业经营活动过程中应交纳的税费。物业服务企业享受国家第三产业的优惠政策，应交纳的税费主要是营业税及附加，即两税一费。 4．物业服务企业的利润（X3） 物业服务企业作为独立的自负盈亏的经济实体，也应获得一定的利润X3。利润率由各省、自治区、直辖市政府物价主管部门根据本地区实际情况确定的比率计算。普通住宅小区物业管理的利润率一般不高于社会平均利润率。将X1与X2之和乘以利润率即得到每月每平方米建筑面积分摊的利润额。 5．物业服务企业的酬金（X4） 实行酬金制的物业服务企业，酬金的提取通常有两种计算方式，即固定提取比例和固定提取数额。 固定提取比例是指双方事先约定酬金提取的比例，如8％，10％。此时要明确的是以实际年终决算的物业服务支出为计