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论房地产开发企业的成本控制管理 　　摘要：本文主要论述房地产开发企业在项目决策阶段、设计阶段、施工阶段和竣工阶段过程中的成本控制工作重点。 　　关键词：成本控制房地产开发企业工作重点 　　中图分类号：F293文献标识码： A 　　随着企业对成本控制的重要性和规范性的认识的不断加深，成本控制理论的发展经历了一个不断丰富和完善的过程。所谓成本控制指企业在进行市场调查、需求分析的基础上，对财务管理、物流管理、现场管理、生产、采购、销售等方面发生的足以影响成本的诸因素进行科学、严格的计算，制定并分解目标成本，对实际发生的耗费进行限制和管理，并将实际耗费与目标成本进行比较，找出差异，采取措施予以纠正，保证完成预定的的目标成本的一种控制方法。成本控制的最终目标是将成本合理地揭示出来，并且运用合理的控制方法与手段进行成本优化，达到利润最大化。作为房地产企业的成本控制战略，就是“以市场为导向”，在达到消费者满意效果的基础上，结合企业自身情况，对开发项目实行全过程的成本管理策划和谋略。因此，不同的房地产企业采用不同的成本管理方法，其效果也各异。在市场竞争日趋激烈的形势下，成本控制对房地产企业而言意义重大。具备较强成本控制能力的企业可以通过成本领先战略从而取得竞争优势。近些年国内市场上房地产开发企业日益增多，房地产市场的竞争将更加日趋激烈，不乏有投资失败、血本无归的例子出现，因此做好成本控制让有限的资金利润最大化越来越成为房地产开发企业得以在激烈的竞争中生存下去的必修课题。 　　下面主要从项目决策、设计、施工和竣工结算四个阶段，阐述房地产开发企业如何进行工程成本的控制。 　　一、项目决策阶段成本控制 　　投资决策对项目开发的成败至关重要，实践证明，一个高质量的投资决策依赖于对投资环境的准确把握，依赖于可研的深度与精度以及理性的投资决策机制，很多房地产开发企业往往都忽略了这个阶段的成本控制分析，不愿意花这份投入，就是做了也是流于形式，只是想当然的觉得项目有利可图或者是道听途说就选择盲目的投资，造成很多隐藏的不可挽回的不利因素被忽略，而弥补这些不利因素往往需要投入更多的人力物力甚至导致投资失败，因此房地产开发企业一定要重视项目决策阶段的成本控制，此阶段做好投资决策需要注意以下四个方面： 　　1、重视产品定位和销售价格预测。在项目投资决策之前，首先要掌握拟选择项目所在地的周边的规划情况以及政府政策的引导方向，对拟选择项目进行产品定位和未来销售价格预测。合理预测拟开发项目未来销售价格和销售进度，这需要有一定的前瞻性。开发公司必须高度重视，只有具有广阔市场前景的项目才有开发价值。 　　2、重视成本因素调研分析。项目所在地的土地价格、市政配套条件、地质情况、建安成本、主要材料设备的价格、当地的建设环境等各因素都对项目的开发成本有较大影响。在选择项目之前，对各成本因素必须进行认真的市场调研，掌握准确详实的第一手资料，才能更有效的控制成本。 　　3、客观、准确地做好项目可行性研究。专业人员根据取得的调研资料，对项目进行成本费用估算，分别测算土地费用、前期工程费、建安成本、基础设施建设费、管理费用、销售费用、财务费用以及不可预见费用等。费用测算采用的标准必须紧密结合当地行情和项目实际情况，力求客观准确。根据成本费用估算和销售价格预测情况，采用销售利润率或者成本利润率等指标对项目做出经济评价和综合分析，通过分析得出项目可行性研究结论和建议。 　　4、集体决策，理性投资。公司董事会依据上报的可研材料，广泛讨论、集体决策。在目前不成熟的市场机制下，决策过程中既需要投资的理性又需要有一定的前瞻性。 　　二、项目设计阶段成本控制 　　开发项目经过决策立项后，设计就成为工程建设的关键，在设计阶段，由于建筑物的平面布置、结构形式、外观设计、装修标准及主要设备都全部确定，其影响项目成本在90%以上，因此设计阶段的成本控制是整个项目成本控制的决定性阶段，开发公司抓住了设计这个关键，就能取得事半功倍的效果。因此，建设单位应以对建安成本影响最大的设计阶段为关键环节，注意以下三个方面： 　　1、实行方案设计、工程设计的招投标制度。建设单位在委托设计时应大力引进竞争机制，以达到控制成本的目的。首先要通过设计招标来选择设计单位。必要时组织设计方案竞选，从中选择能保证设计质量的设计单位；在设计时，可以根据情况实行分阶段招标或委托。如一个好的项目，如果完全委托或全部由境外设计，则设计费用本身会相当高。可以将方案进行招标，中标的方案在施工图设计时，可以再组织进行招标或委托。 　　2、加强技术沟通、实行限额设计。设计单位在工程设计中，要推行限额设计。凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算。要通过技术与经济相结合的数据说话。在设计时应充分考虑施工的可能性和经济性，要和