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试论房地产企业的净资产收益率 　　【摘要】本文从房地产企业的财务现状出发，采取理论分析与实际案例分析相结合的方法，结合房地产企业的宏观和微观环境实际，企业的净资产收益率为我们从财务的角度制定公司战略提供了一个切中要害的分析工具，从赢利能力、偿债能力、运营能力以及成长能力四维视点，对企业的财务投资状况做深入的分析。 　　【关键词】房地产企业 能力分析 净资产收益率 财务投资状况 　　一、2014年房地产行业现状分析 　　房地产行业2014年将继续保持平稳向上的增长趋势，行业发展将呈现城市格局分化与房企格局分化的局面；房企利润率继续在低位徘徊；而一二线重点城市房价仍会进一步上涨，但其增速将大幅放缓，预计在5%左右。 　　1、城市、房企格局分化 　　2014年城市格局分化现象将继续存在，三四线城市的楼市正在积累较大风险，将面临着巨大的去化压力，但出现崩盘的概率不大。房地产行业呈现出强者愈强的格局，主要是房地产龙头企业拥有更强的市场把控能力以及资源吸聚能力。 　　2、房企利润率低位徘徊 　　目前，房地产企业的利润已经到了一个非常饱和的程度，利润率在低位徘徊，行业平均利润率不足10%，很多房企的利润率只有5%左右。如果房企不进行战略上的创新与管控能力的提升，将很难提升其利润率，获得超额利润。 　　二、对房地产企业而言，最重要的财务指标是净资产收益率 　　在市场经济条件下，长期获得较高的净资产收益率是企业最重要的目标之一，同时也是企业发展壮大的前提条件。净资产收益率又称股东权益收益率，是净利润与平均股东权益的百分比，是公司税后利润除以净资产得到的百分比率，该指标反映股东权益的收益水平，用以衡量公司运用自有资本的效率。指标值越高，说明投资带来的收益越高。企业家的首要责任是为社会创造价值和财富，而净资产收益率是衡量其效果的最好的一个指标。 　　净资产收益率=净利润/股东权益=（净利润/销售收入）*（销售收入/总资产）*（总资产/股东权益）=销售利润率*总资产周转率*财务杠杆比率 　　从经营者使用会计信息的角度看，应使用加权平均净资产收益率计算公式（2）中计算出的净资产收益率指标，该指标反应了过去一年的综合管理水平，对于经营者总结过去，制定经营决策意义重大。因此，企业在利用杜邦财务分析体系分析企业财务情况时应该采用加权平均净资产收益率。另外在对经营者业绩评价是也可以采用。从企业外部的相关利益人股东看，应使用全面摊薄净资产收益率计算公式（1）中计算出的净资产收益率指标，只是基于股份制企业的特殊性：在增加股份时新股东要超面值缴入资本并获得同股同权的地位，期末的股东对本年利润拥有同等权利。 　　总之，对企业内更多的侧重采用加权平均法计算出的净资产收益率；对企业外更多的侧重采用全面摊薄法计算出的净资产收益率。 　　三、从净资产收益率为起点，对房地产企业的四维能力分析 　　1、赢利能力 　　企业资本金是所有者投入的主权资金，资本金利润率的高低直接关系到投资者的权益，是投资者最关心的问题。当企业以资本金为基础，吸收一部分负债资金进行生产经营时，资本金利润率就会因财务杠杆原理的利用而得到提高，提高的利润部分，虽然不是资本金直接带来的，但也可视为资本金有效利用的结果。它还表明企业经营者精明能干，善于利用他人资金，为本企业增加盈利。反之，如果负债资金利息太高，使资本金利润率降低，则应视为财务杠杆原理利用不善的表现。企业成败的关键，只有长期赢利，企业才能真正做到持续经营。 　　2、偿债能力 　　企业财务状况的安全性的晴雨表。房地产企业短期偿债能力分析：短期偿债能力是房地产企业的流动资产偿付流动负债的能力。一般来说，房地产企业的流动负债是偿还期在一年或超过一年的一个营业周期，需以流动资产来偿还的。所以，短期偿债能力的大小，主要取决于流动资产的数量和质量，也就是资产的变现能力和变现速度。通常，我们分析房地产企业的短期偿债能力主要是通过变现力指标：流动比率；速动比率；现金比率，其中现金比率将在现金流量分析中具体分析 　　3、营运能力 　　企业营运能力分析有助于判断企业财务的安全性、资本的保全程度以及资产的收益能力，可用以进行相应的投资决策。一是企业的安全性与其资产结构密切相关，如果企业流动性强的资产所占的比重大，企业资产的变现能力强，企业一般不会遇到现金拮据的压力，企业的财务安全性较高。二是要保全所有者或股东的投入资本，除要求在资产的运用过程中，资产的净损失不得冲减资本金外，还要有高质量的资产作为其物质基础，否则资产周转价值不能实现，就无从谈及资本保全。 　　4、成长能力 　　杜邦分析法有助于企业管理层更加清晰地看到权益资本收益率的决定因素，以及销售净利润率与总资产周转率、债务比率之间的相互关联关系.杜邦分析法的的基本思路：