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试论长沙市梅溪湖开发区的土地价值 　　摘 要：从土地的功能价值系统构成分析，土地具有经济价值、生态价值和社会价值等3个构成要素。梅溪湖位于湖南省长沙“两型社会”综合配套改革试验区的大河西先导区。梅溪湖开发区土地蕴涵巨大的经济价值、良好的生态价值和强大的社会价值，并且在未来的发展趋势上，其土地价值具有明显的增长态势。 　　关键词：梅溪湖；土地价值；评价；增长 　　中图分类号：F321.1 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）17-0077-02 　　土地价值问题，是中国土地经济理论界争论较多，分歧较大且至今尚未有统一理念的基本理论问题。对长沙梅溪湖开发区的土地价值进行分析评价，必须建立在土地价值理论基础上。 　　一、土地价值理论概述 　　关于土地价值理论，中国存在土地无价值论、全价值论、土地收益论、土地商品价值论、效应价值论、使用价值论、二元价值论等观点。 　　以马克思的劳动价值论分析，无价值而有价格的纯自然土地具有“虚假的社会价值”，已经人类劳动投入的土地是由土地物质和土地资本构成 [1]。主张土地价值二元论的学者，把土地物质称为自然土地，把土地资本称为人工土地，认为“土地有自然土地和人工土地所构成，前者无价值而后者有价值，二者组成统一的整体”[2]。如今，绝大部分土地都是经过人工开发过的，既包括原生的作为自然资源的土地部分，又包括经过人工开发的人工部分，这种土地可称为经济土地，是现实的经济资源[3]。 　　所谓土地价值，是指进入人类社会后，人类经过长期与自然的相互作用而沉淀凝结在土地或土地产品中的一般人类劳动。而且土地价值具有历史增积累性、外部性、增长性和空间差异性等特殊性质[4]。 　　二、长沙梅溪湖开发区概况 　　2007年12月14日，国家发展和改革委员会下发了《国家发展改革委关于批准武汉城市圈和长株潭城市群为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革实验区的通知》。该《通知》批准长沙、株洲、湘潭城市群为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革实验区。长沙市决定在河西的大片区域建设“两型社会”综合配套改革试验区的先导区。梅溪湖位于湖南省长沙大河西先导区，岳麓山西面，西二环至三环之间，原本属于岳麓山的桃花岭景区。2007年，长沙市投资200亿元启动梅溪湖综合开发项目。梅溪湖综合开发项目是集防洪、生态产业、文化旅游和高档住宅开发于一体的综合型项目。规划范围北起龙王港路，南接桃花岭景区界线、东起二环线、西至岳麓区与望城县界线，总规划面积18.05平方公里，该地主要为耕地、园地及山林地，场地整体地形呈南北高、中间低的态势。区内拥有长沙市区最大的湖泊3 000亩梅溪湖，4 360亩岳麓山支脉桃花岭等，在城市自然精华处尽显山水洲城之经典。以湖泊为核心，环湖布置国际研发中心、国际商务中心、国际文化艺术中心、国际居住中心。政府将此区域定位为长沙未来新的城市中心，并要将梅溪湖建设成“国际服务区、科技创新城”。 　　三、长沙梅溪湖开发区的土地价值评价 　　（一） 土地价值结构评价 　　在土地与人类活动的长期相互作用中，土地系统逐步演变为人工控制的经济系统与土地自然生态系统藕合的复合系统，即土地生态经济系统[5]。因此，土地不是单一属性的物理商品，具有物理、生态、社会和经济等功能属性的指向。在土地的功能价值系统构成中，土地至少具有经济价值、生态价值和社会价值德等3个构成要素[6]。长沙梅溪湖开发区的土地价值也可以从这3个方面进行评价。 　　1.土地经济价值评价 　　土地的经济价值强调土地作为一种稀缺性生产要素参与人类经济系统的运行的资产特性。不管是在农业社会时代、工业时代还是知识经济时代，土地都参于整个社会生存和稳定的根基构建、GDP 贡献、经济生产系统运转，是最重要的自然资源要素[7]。 　　梅溪湖的开发“以基础设施带动产业发展、以环境整治带动新城建设、以政府投资带动社会投资”。中兴房产投资600亿元，2011年，梅溪湖创新科技研发中心、国际文化艺术中心以及国际CBD三大引擎全面启动。其中，国际CBD是长沙未来最高端、最先进的城市综合体，将成为城市未来最具价值的综合性地标。梅溪湖的开发过程的各种投入，都转移到梅溪湖开发区的土地价值中，形成土地经济价值的重要组成部分。而作为产业定位为“湖南省先行先试区、长株潭产业转型示范引领区、长沙高新产业核心聚集区”的大河西先导区，目标定位是力争到2020年把先导区建设成为“两型社会”综合配套改革的示范区，科技进步对经济增长的贡献率达70%以上，高新技术产业总产值达4 000亿元以上。梅溪湖作为大河西先导区的重点开发区，其土地经济价值不容小觑。 　　2.土地生态价值评价 　　土地的生态价值强调土地作为自然系统的结构要素参与自然生态循环、生态