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空间分层在南京地铁土地权属登记中的应用研究 　　【摘 要】随着我国城市轨道交通的高速发展，轨道交通用地的登记发证工作越来越困扰着各城市轨道交通公司，如何明晰用地权属、规避用地纠纷是国土部门急于解决的难题，而如何完善资产、盘活资产、确保城市轨道交通可持续发展更是各城市建设者研究的重中之重。因此本文通过空间分层理论在南京地铁的土地使用权属登记发证中的应用研究，提出了城市轨道交通及其配套商业用地的分层、分类确权登记方法，为明晰地铁土地权属、完善地铁资产提供了保障，同时进一步提升了地铁地下空间的经济价值，为地铁建设融资提供了新的平台。 　　【关键词】轨道交通；土地权属；登记发证 　　1、前言 　　1.1中国城市轨道交通发展状况 　　自1965年北京市开建我国第一条地铁线路以来，在不到半个世纪内，我国城市轨道交通运营里程达到2000余公里，已经远远超过美国，在建和规划建设的线路超过300条，里程将超过1万公里。目前，我国城市轨道交通已经处于一个高速发展的时期。 　　在城市交通恶劣状况得到逐步缓解的同时，城市轨道交通高额的投资，长期亏损的问题也摆在了专家学者和城市建设者的面前。如何拓宽筹融资渠道，多途经融资，为已运营线路找寻盈亏平衡点，为在建线路提供资金保障，为规划线路寻求资金平台，从而确保我国城市轨道交通的可持续健康发展成为当务之急。 　　1.2中国城市轨道交通用地现状 　　随着冷战时代的结束、体制的改革、城市化的不断加速，我国轨道交通的发展也从原来的“交通+人防”工程逐步演变为今天的“轨道+物业”建设模式。 　　当初的用地性质为单一的轨道交通用地，用地全部以划拨方式供给。其中机关、工企用地均采取无偿划拨方式、零补偿，居民、农民的搬迁由政府统一实施，与地铁建设方无关。 　　伴随着社会经济的不断发展，我国土地、物权法规的不断完善，城市轨道交通发展理论的不断充实，我国城市轨道用地也发生了变化。首先，用地虽然还采取划拨方式，但要经过征收、拆迁补偿或协议补偿来取得；其次，在规划用地中不仅有轨道交通基本保障用地，还有额外增加的物业用地，或者是在不影响轨道交通正常运转的情况下加上盖物业的综合用地；第三，由于用地的复杂性、建设的紧迫性、相关法律法规不完善性，因此各建设单位在用地能保障正常建设时，就不再操作土地权属的确认、登记。从而造成目前的：有规划红线，但过期了；有地，但没有土地使用权证；有房，但没有产权证；有可经营物业，但没有租赁证；有银行贷款，但没有可抵押资产的窘境。 　　1.3中国城市轨道交通用地权属登记现状 　　从目前各地铁城市的用地权属登记看，我国城市轨道交通用地权属登记情况大致可归纳为以下几点： 　　第一、地面站一般办理了红线、划拨决定书，极少数办理了土地使用权证。 　　第二、高架站、地下站、高架及地下区间只办理了红线，极少数地面出入口等“四小件”办理了土地使用权证。 　　第三、车辆段、停车场一般办理了红线、取得了划拨决定书，土地使用权证处于在办理状态。 　　第四、对于独立于地铁站点之外的上盖物业用地进行了收储，具备条件的办理了土地使用权证。 　　1.4城市轨道交通权属登记发证的重要性 　　1.4.1完善资产的需要 　　土地是一个企业资产最重要的价值的体现，动辄上百亿的地铁线路投资，大部分资金都投入到了土地和土地的附着物上。如果不对地铁用地进行权属登记，那么附着于其上的建筑物也无法办理产权证，地铁线路从在建工程转为产成品后，其固定资产的登记将无据可依。 　　1.4.2盘活资产的需要 　　地铁的建设需要大量的资金投入，如何保障地铁建设的可持续发展需要建设者认真思考。物业开发、土地抵押、商铺出租都可以盘活地铁资产，彻底改变地铁建设完全依赖政府投入的窘境。但首要前提是完善土地权属确认、登记。 　　1.4.3健全土地登记工作的需要 　　开展地铁用地权属确认、登记工作，也是土地管理部门健全土地登记工作的需要。明晰的用地物权可以分清用地界限，消除用地矛盾，利于土地管理者对土地使用人、使用功能全面监管。 　　1.4.4对地铁成品保护的需要 　　地铁车站、线路大多处于地下，没有明晰的土地权属，会遭受很多外来人为因素的干扰和破坏。因此，进行土地确权、登记，可以使得地铁成品保护有法可依、有据可查，真正落到实处。 　　2、南京地铁用地现状 　　南京地铁自2000年12月12日第一条地铁线路正式开工建设以来，历13年，已实现三线运营，运营里程85公里，六线共建，在建里程210公里的大发展局面。地铁建设的蓬勃发展，一方面是城市交通的全面改善，另一方面，由于地铁建设用地的复杂性、特殊性造成用地矛盾层出不穷，给土地管理者带来了困惑。 　　2.1用地来源 　　地铁用地大都以划拨方式取得，涉及国有土地和农村集体土地