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继续豪宅范？ 　　1月24日下午，北京朝陽区孙河乡北甸西村W地块二类居住用地现场竞价，12家企业和联合体参与其中。最终，泰禾集团以18.5亿元触限，又以配建2000平方米公租房胜出，溢价率达50%。泰禾孙河乡地块未来的产品形态将如何定位？房价将达到多少？本刊特联袂亚豪机构、第一太平戴维斯及北京智汇天成土地科技有限公司，对泰禾孙河乡地块进行深入剖析。 　　项目成本高企 　　在2013年北京土地市场的供应狂潮中，泰禾孙河乡地块无疑是最引人注目的。在北京智汇天成土地科技有限公司总经理王军艳看来，这块地由于折合楼面价为28560元/平方米，项目的保本价为近4万元，平方米。 　　根据资料显示，孙河乡北甸西村w地块位于北京朝陽区孙河乡北甸西村，东至孙河组团三号路中线，南至孙河组团七号路中线，西至孙河组团四号路中线，北至孙河北路中线。建设用地面积58888.11平方米，规划建筑面积64777平方米。虽然孙河乡北甸西村w地块的详细规划尚未出台，但本项目的规划容积率仅为1.1，同时项目所处的孙河区域低密度别墅林立，未来产品定位高档别墅符合周边区域的整体氛围。从该地块已发生和未来要发生的成本入手进行分析，可以得出未来项目的成本价格。 　　1.土地费用 　　包括地价款、土地交易契税、土地投资利息。 　　地价款：依据本次拍卖成交的18.5亿元，分摊到64777平方米的建筑面积上，折合每建筑平方米28560元。 　　土地交易契税：依据《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号）和财政部国家税务总局《关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）文件规定，以竞价方式出让的，其契税计税价格为竞价的成交价格，税率为3%，折合每建筑平方米857元。 　　土地投资利息：考虑项目地块现状开发程度为“六通一平”，按照北京市高档别墅项目的一般开发周期，本项目预计在2014年年底推向市场，土地费用的时间周期为2年，根据当前中国人民银行公布的1～3年贷款利率6.15%，可推算出： 　　土地投资利息=（地价款+土地交易契税）×[（1+6.15%）2-1]=3729元/平方米 　　土地费用=地价款（28560）+土地交易契税（857）+土地投资利息（3729）=33146元/平方米 　　2.建筑费用 　　主要包括建筑成本和建筑投资利息。 　　（1）建筑成本 　　包括建安费、红线内市政费用、前期工程费、管理费、不可预见费。 　　建安费：是指在项目施工环节发生的人工、材料、机械等直接费用。结合本项目的规划容积率以及项目所处的孙河区域周边物业形态，本项目未来的定位应该属于低密度别墅为主，参照《北京市建设工程预算定额》（2004年），结合北京市近期各类建筑安装工程造价行情，确定项目下一步的建安费用为2200元/平方米。 　　红线内市政费用：是指项目红线内的水、电、暖、道路等需要发生的配套费用。根据北京市当前同等档次楼盘的开发行情，取建安费用的10%，折合每建筑平方米220元。 　　前期工程费：包括规划设计费、可行性研究费及评估费、工程项目勘察费、招投标管理费、合同预算审查费、工程监理费、质量监督费等。根据北京市当前同等档次楼盘的开发行情，取建安费用的5%，折合每建筑平方米110元。 　　管理费：主要是指开办费和开发过程中管理人员工资等。根据北京市当前同等档次楼盘的开发行情，取建安费用的5%，折合每建筑平方米110元。 　　不可预见费：是指在项目建设环节中可能会发生的不可预见支出，如自然灾害、政策变化等导致的项目建设费用的增加。根据北京市当前同等档次楼盘的开发行情，取以上四项费用之和的6%，折合每建筑平方米158元。 　　建筑成本=建安费（2200）+红线内市政费用（220）+前期工程费（110）+管理费（110）+不可预见费（158）=2798元/平方米 　　（2）建筑投资利息 　　考虑项目建设规模和北京市类似项目的一般开发周期，本项目预计在2014年年底推向市场，开发周期为2年。根据当前中国人民银行公布的1～3年贷款利率6.15%，假设建筑费用按年度均匀投入，可推算出： 　　建筑投资利息=建筑成本（2798）×6.15%=172元/平方米 　　建筑费用=建筑成本（2798）+建筑投资利息（172）=2970元/平方米 　　3.销售费用 　　参考国家及北京市有关规定和市场资料，销售费用主要包括营业税及附加、代理及广告费用。其中营业税及附加按照房地产成本价格的5.6%计缴，代理及广告费用结合项目特点和市场客观行情，按房地产开发成本价格的1.5%计缴。 　　销售费用=房地产成本价格×7.1% 　　4.项目总成本价格 　　项目总成本价格=土地费用+建筑费用+销售税费=33146+2970+项目总成