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房地产行业调控政策体系运行机制研究 　　摘要：为引导房地产行业健康发展，我国政府先后出台了一系列包括行政政策、经济政策和引导政策在内的房地产调控政策，这些政策已经形成了一个较为全面的房地产行业调控政策体系。在宏观经济环境、调控目标、政策设计、地方政府执行力等诸多因素的影响下，这一政策体系通过经济手段和经济政策两条实施路径来发挥作用。 　　关键词：房地产；调控政策体系；运行机制 　　一、 引言 　　为引导房地产行业健康发展，消除房地产行业快速发展对国民经济的负面影响，中央政府出台了一系列调控政策，由此构成了一个较为全面的房地产行业调控政策体系。这一政策体系运行的有效性关系到调控政策目标能够顺利实现，因此，对房地产行业调控政策体系运行规律进行剖析，有助于更为准确地判断房地产政策的执行效果，以便为房地产行业调控政策的有效制定和实施提供一定的决策参考。 　　二、 房地产行业调控政策体系的构成 　　房地产行业调控政策体系由行政政策、经济政策和引导政策三个部分所组成。 　　1. 行政政策。 　　（1）行政管理政策。行政管理是指行政组织和机构运用国家权力对社会公共事务进行管理的活动，主要包括常规性和非常规性两种政策。房地产行业常规性行政管理是指通过对房地产产权产籍的管理来参与调控，规范房地产市场交易秩序，保障房地产交易相关各方的合法权益。土地管理部门和房地产行政管理部门要认真审查企业资质、投资审批程序等，完善行政监管制度。房地产非常规性行政主要是指在某些特定时刻对房地产市场的价格、主体行为或发展环境进行直接干预，如限价政策就是对房地产价格要素的直接干预。 　　（2）总体规划。从严格意义上说，宏观管理部门所编制的行业总体发展规划并不属于行政政策，但由于这些规划往往体现了相关部门的发展意图，具有政策导向的作用，因此具有行政政策的效果。总体规划主要是通过中长期规划和年度计划两种方式参与房地产调控。政府根据房地产行业的特点、发展前景和重要性等特征制定房地产行业长期发展战略规划，中期规划是长期规划的子规划，属于阶段性规划。年度计划主要是政府根据上年的房地产行业发展情况和对本年度的预测制定年度信贷计划和年度建设用地计划，间接影响房地产开发的结构和规模。计划手段缺乏灵活性，需要配合其他手段共同使用。 　　（3）专项规划。专项规划主要是指地方政府制定的国土规划、区域规划、土地利用规划、城市发展规划等用以解决特定问题的专门性规划。这些规划的出台确定了城市健康发展的方向和总体框架，地方政府也会按照这些专项规划的要求，根据当地房地产市场的供求情况对房地产开发项目进行审批。因此，房地产行业的专项规划对于政府确定房地产市场相关要素供给量具有非常重要的作用，因此也是房地产行业调控政策体系中的重要组成部分。 　　2. 经济政策。 　　（1）财政政策。财政政策是政府通过税收和财政支出调节总需求。我国房地产行业现行税种主要包括土地增值税、耕地占用税、房产税、印花税、营业税、契税、企业所得税、城市维护建设税、城镇土地使用税和附加税。房地产税收政策通过调整房地产企业和住房消费者双方收益水平，影响企业供给和消费者需求的决策行为，调节房地产市场的供求关系，进而影响房价。房地产税收政策主要在开发阶段、持有阶段和流通转让三个阶段影响房价。在开发阶段，当税负增加时，房地产企业开发成本增加，房屋供给降低。反之，当税负减少时，房屋供给增多。在持有阶段，税收政策通过调整税负影响房地产收益，进而影响房地产需求。当税负增加时，房产收益率减少，抑制房地产投资热情，居民购房需求降低。在流通转让阶段，税收政策主要是调节税负抑制房地产投机活动，通过打击过度炒房和房地产投机活动影响房价。 　　（2）货币政策。货币政策是指政府或者中央银行利用利率政策、信贷政策和外汇政策等政策工具来影响经济活动的各项措施。货币政策通过控制货币发行量、控制房地产行业投资规模和控制房地产信贷总规模来影响房地产市场。 　　货币政策对房地产市场进行影响主要取决于房地产开发商和住房消费者对银行贷款的依赖程度。货币政策主要是通过利率、银行信贷两种渠道调节房地产市场。我国房地产企业50%以上的经营资金来源于银行信贷，大多数消费者的购房资金也主要来自于银行的住房抵押贷款，所以房地产企业和居民对银行贷款依赖程度比较高。当银行银根松弛、利率较低时，企业资金成本降低，房地产企业投资力度会加大，房地产供给会相对增加；另一方面，利率较低时也会刺激居民购房，房地产需求也会扩大。相反，当银根紧缩、利率较高时，企业资金成本提高、所获利润降低，房地产企业的投资就会相应减少；另一方面，居民会把资金存入银行，获得利息收入，并且利率高时购房会增加居民还贷压力，因此，利率提高会抑制居民购房欲望，房地产需求下降。因此，货币政策主要通过调整房地