河南房地产私募基金的风险分析.docVIP

河南房地产私募基金的风险分析 　　【文章摘要】 　　本文首先介绍了河南房地产私募基金现状，接着对河南房地产私募基金风险管理的必要性进行了分析，接着介绍了一种对于房地产私募基金风险管理具有客观有效的分析方法―灰度分析法，最后找到了对房地产私募基金进行风险管理的具体方法对策，以及在当前的宏观大背景下对风险管理的主要方向，以此来形成本文的结论。 　　【关键词】 　　房地产私募基金；灰度分析；风险控制 　　1 河南房地产私募基金现状 　　从近几年河南房市的实际运行状况和走向来看，河南的房市目前进入了调整期，限购政策的出台，使房地产行业步入“拐点”，但这个“拐点”当然不是河南房地产长周期的“拐点”，它只是此轮短周期的“拐点”，从房市的运行层面来看，严厉的调控政策使得房地产企业面临的困难加大，归纳起来有以下几点： 　　第一，融资压力增加，资金链绷紧。 　　当前，关于房地产资金压力的新闻消息源源不断，比如股市融资受阻，从紧货币政策下银行贷款受阻，国外资金严格限制进入我国房地产领域，土地成本推高导致房地产企业负债率上升等等。这都给房地产企业的融资带来了巨大的压力，资本市场上融资渠道被证监会卡住，房地产信托也一度被压制，这一系列问题更是导致许多房地产企业在紧绷的资金链边缘挣扎。 　　第二，房地产税制中存在着复杂问题 　　河南目前的房地产税费体系中租、税、费混杂现象严重。主要表现在：（1）房地产开发过程和交易环节税费复杂交叉，税费混乱，费挤税现象严重。收费过多一方面导致了房地产的高成本和高价格；另一方面影响了房地产开发规模和房地产市场繁荣。（2）房地产税收体系不完善，立法体制不健全，房地产税收制度不合理，都已无法适应河南当前房地产市场的发展。 　　第三，河南房地产行业受政策影响较大 　　房地产调控政策在中国推广以来，河南省当然也被包括其中，调控政策可谓是一浪接一浪，在“新国十条”“国五条”颁布后不久，“新国八条”又被国务院颁布，此番调控还没有尘埃落定，房地产税作为一种调控市场的长效手段，中央政府将会在上海和重庆试点过后推向拥有成熟数据的二三线城市。同时，全国的征信系统计划将在2014年6月份建成，房地税有望在全国范围内推广。河南地方政府的规章制度也使限购现象普遍存在，进一步影响了房产销售量，销售回款难以收回，让许多上市房地产公司面临空前的压力和挑战。 　　第四，房地产建材价格和人工成本不断上涨 　　房地产行业推动了河南经济的繁荣，通货膨胀率也随之上升，各种房地产建材如钢筋水泥等原材料的价格也是水张船高。随着河南人均工资的逐年上升，房地产业的人工成本也随之攀升。这一系列问题都将对房地产企业的收入成本和利润起到重大影响。 　　2 河南房地产私募基金风险管理的必要性 　　由于河南的金融体制不完善，监管机制还不健全，房地产市场受宏观调控的政策影响较大，因此对房地产私募基金风险管理控制也是非常必要的。 　　风险是指潜在的损失，河南对房地产私募基金这个新生事物进行风险控制与风险管理也是必然的，因为房地产私募基金在河南的发展才刚刚开始，面临着许多的不确定性。无论是从发展规模来看，还是从当前的行业监管力度来看，或者从外部法律环境来看，抑或从房地产私募基金的发展理念来看，房地产私募基金在河南还处于初期发展阶段，存在着许多不确定的风险因素，距离成熟期还有很长的路要走。 　　2.1 法律角度方面 　　房地产私募基金风险存在的重要原因之一就是河南没有健全的房地产法律制度。直到2007年《中华人民共和国合伙企业法》实施，河南的有限合伙型基金才得到切实的法律保护。但房地产私募基金要想得到正真的发展壮大，诸如房地产私募基金税收制度，房地产私募基金各种业务的实施细则，房地产私募基金的具体操作等关键性问题都必须依靠更多人的努力去解决。 　　2.2 不健全的金融体系 　　不成熟的金融基础，不健全的金融体制，使得房地产私募基金的运行和发展严重滞后。除此之外，不发达的金融市场与金融工具满足不了日益增长的投资需求。诚信制度的缺失使得金融市场更加混乱，投资区域存在的许多私密空间使得金融宏观调控的效果很难显现。 　　2.3 监管的缺失 　　当前，河南私募基金的监管归属权现在还没有明确归属，有些机构打着“房地产私募基金”的口号，却在变相地炒高房价，有的甚至演变成我国法律严厉禁止的非法集资，这些行为均没有一个明确的监管机构对其进行监督管控。可想而知，没有监管体制作保障的机构如何能高效率地运作？又如何能保障投资人的收益？ 　　综上所述：对房地产私募基金的风险管理进行研究不但对房地产行业来说是重要的而且对广大投资者来说更是非常必要的。 　　3 河南房地产私募基金的风险分析 　　任何一种投资，有收益的存在就必然伴随一定程度的风险。对于处于经济转型期的