齐普夫定律机构房地产案例.pdf

《不动产研究》第2 卷第 1 期，2015 年 3 月 齐普夫定律：机构房地产案例 Brian A. Ciochetti James D. Shilling1 摘要：本文基于2005-2012 年美国及国际市场中机构房地产投资的空间分布 数据，检验了齐普夫定律的适用性。研究发现，在美国房地产市场中，机构房产 投资的规模和等级之间存在着显著的log-log 等级-规模关系；这一发现不仅适用 于私人机构，也适用于公开交易的REITs ；与此同时，还发现国际市场中机构房 产投资规模和等级之间也存在着一个特定的关系，同齐普夫定律预期相比，国际 市场中的观察值更集中在上尾部。 关键词：私募股权投资; 养老基金 一、 引 言 在现有文献基础上，本文将研究重心放在检验齐普夫定律的适用性上。现存 的 多 数 文 献 ， 主 要 用 城 市 增 长 模 式 案 例 来 检 验 齐 普 夫 定 律 （Zipf(1949),Krugman(1996),Gabaix(1999)）的适用性；齐普夫定律也被商业 公司相对规模（ Ijiri and Simon(1977) ）和英文单词使用频率的研究 （Irmay(1997)）用来检验过。有趣的是齐普夫定律已经被应用到了上述案例中， 且产生了很好的估计拟合度。很少文献，将齐普夫定律应用到机构房地产投资相 对规模的研究上，笔者首次将齐普夫定律应用于美国和国际市场机构房地产投资 的案例中，填补了该领域的研究空白。 齐普夫定律（Zipf’s Law）是一种规律性经验，显示了一些离散现象其规 模和等级之间的相反关系。它是帕累托定律的衍生，意味着一个分布中的元素可 以被拆成很多不重要的部分和个别重要的部分。这正是齐普夫定律的魅力所在。 因此，研究齐普夫定律在什么情况下成立，规模和等级之间是幂函数关系还是线 性函数关系是件十分有趣的事。本文将齐普夫定律和美国以及国际上机构房地产 投资相对规模联系起来，探讨房地产行业的资金流。借鉴 Rosen Resnick(1980) 的方法，运用线性和非线性回归模型对其进行分析。美国房地产相关数据来源于 两个网站：SNL 房地产（SNL Real Estate） 和全国房地产 投资信托委员会（National Council of Real Estate Investment Fiduciaries） 。前者有关于大量公共和私人房地产投资信托基金 （REITs）的数据；后者是投资经理和计划赞助者个人房地产的数据。其中，美 国的数据按照大都市统计区（MSA）或小都市统计区划分，样本时间跨度从2005 1 Brian A. Ciochetti，圣安东尼奥大学。邮件: Tony.Ciochetti@ 。 James D. Shilling ，德保罗大学。邮件: shilling@ 。通讯地址：东杰克逊大道,芝加哥。 Brian A. Ciochetti ,San Antonio University.E-mail: Tony.Ciochetti@. James D. Shilling ,DePaul University..E-mail: shilling@.Address:East Jakson Avenue,Chicago 1 《不动产研究》第2 卷第 1 期，2015 年 3 月 年到 2012 年。国际数据来自于国际房产数据库（International Property Database）；样本涵盖 22 个国家，每个国家至少 7 年的年 度机构房地产市场规模数据（2005 年至 2011 年，规模用美元表示）。 2利用城市间（大都市统计区和小都市统计区）和国家间机构房地产投资的变 化生成市场等级的分布，发现美国私人机构房产投资活动样本的模型斜率为- 0.999，整体拟合度R 2 为 0.86;而国公开交易房产中 REITs 投资案例中模型斜率 2 为-1.192，整体拟合度 为 0.89。在 5%的显著性水平条件下，不能拒绝斜率系 R 3 数显著异于-1 的原假设 ；相反，国际房产投资样本的模型斜率为-0.610，整体