第十四章地役权精要.pptVIP

一、概述 古代罗马法中就已经有了地役权的规定。随着古罗马原始公社的解体及土地私有的出现，地役权即开始形成，成为王政时期（公元前753年—前510年）古罗马他物权的唯一形式。罗马法根据需役地的性质将地役权分为农田地役权和城市地役权两种。农田地役权是指为放牧或耕作地的方便和利益而使用邻地的权利，有：通行权，如人、畜、车、船通过他人地面或水面的权利；取水权，如导水、汲水、排水的权利；放牧权，如牧畜、饮畜的权利；还有采伐权，如挖掘砂石、烧制石灰、采伐木材等权利。城市地役权的产生晚于农田地役权，据李维《罗马史》记载，新建造的房屋非常密集和混乱，不再遵行留出通行道的古制，于是就出现了大量为自己建筑物的利益而使用他人所有权的城市地役。如利用邻壁支撑房屋，架梁于邻壁，房屋或凉台突出于邻地之上，承受邻舍房檐滴水或流水，禁止建筑房屋或限制筑房的高度，禁止遮挡光线或瞭望。地役权的产生和设置，充分证明罗马法是以“私有制为基础的法律的最高形式”，是“商品生产者社会的第一个世界性法律”。 自由资本主义时期，各主要资本主义国家均在民法典中运用罗马法中地役权的原理，对其作了详尽的各具特色的规定，一直应用至今，相当有效地调整相应的社会关系。 从属性 ①当需役地让与他人时，即使未约定是否移转地役权，该地役权也当然随土地的转移而转移。 ②另当需役地所有人或使用权人将该地使用权设定抵押权时，抵押权的效力当然及于地役权。 ③需役地上被设定地上权时，地上权人（如建设用地使用权人、土地承包经营权人等）也有权行使地役权，除非有特别的约定。 《物权法》第一百六十二条土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。第一百六十四条地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。 第一百六十五条地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。 从属性 （ 2 ）从地役权与需役地的关系而言，地役权的从属性体现为： ①地役权与需役地不能分开让与，这样： 第一，需役地所有人不得自己保留需役地，而将地役权单独让与他人。土地承包经营权、建设用地使用权等依法转让的，地役权一并转让。 第二，他也不得将需役地让与他人，而自己保留地役权。 第三，他更不得将需役地和地役权分别让与给不同的人。 ②地役权不能与需役地分离，而单独成为其他权利的标的物，例如地役权不能单独被设定抵押。 第二节 地役权的种类 一、建筑物伇权与狭义地役权 二、以权利目的为标准的地役权分类 1、通行地役权 2、与水有关的地役权 3、眺望地役权 4、采光地役权 5、建筑物加高地役权 6、建筑物突出地役权 7、支撑地役权 8、放牧地役权 9、建筑附属设施或安设临时附着物的地役权 10、排污地役权 11、特定营业禁止地役权 第三节 地役权的取得 一、基于法律行为而取得地役权 （一）基于合同而设立：以合同方式设定地役权，即是地役权的约定取得。根据《物权法》规定，设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。地役权自地役权合同生效时取得。当事人要求登记的，地役权人应当向县级以上登记机构申请登记。未经登记，不得对抗善意第三人。 这是因为有关地役权法律没有规定具体的内容，它随着相邻地块及其建筑物的设置、开发、使用产生出各种各样难以预料的、形式不一的地役权，其要求均不一样，需要个案具体议定。例如，有的学者还在此基础上提出了环境资源利用权的概念，罗列了各国环境立法中关于日照权、眺望权、景观权、静稳权、嫌烟权、亲水权、达滨权、清洁水权、清洁空气权、公园利用权、历史环境权、享有自然权等等。其中，许多权利的确与地役权有密切关系，都需要相邻地块的不同的权利主体，通过合同的形式，进行约定。 基于合同而取得 例如：有人在海边盖了一幢大楼作旅馆，旅馆离海边不是太远，所以从旅馆可以眺望大海。由于可以观海景，就有许多旅客入住。但是在旅馆和大海之间有一家一层楼的小商店，当地的规划不是很严谨，对于旅馆的所有人来说，担心小商店的主人把商店拆了盖高楼阻挡旅馆对海景的眺望。于是，经协商，旅馆和商店就签订了一个合同，约定这家商店不要盖高楼，每年由旅馆补偿商店几十万元作为回报。这种约定就是一种典型的地役权。就是说通过约定对他人的不动产的权利进行了限制，而使旅馆获得了利益，权利得到了扩张。如果没有这种约定，双方之间就不可能发生权利义务关系，地役权的内容就不存在。这种约定当然不可能是口头的，必须有书面合同，才能垂之久远，以利信守。 基于合同而取得 设定地役权的合同应当包括的内容： 《物权法》第一百五十七条 设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。 地役权合同