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浅析房地产开发项目的成本管理 　　摘要：中国房地产市场经过所谓的“黄金十年”已经由“暴利时代”或“高利世代”步入合理的“微利时代”，市场竞争也日趋激烈和规范化。在这种形势下，如何运营开发项目，节约成本，控制费用，提高效率将是房地产项目能否盈利的关键。“利润=销售收入-成本”这一三元素的简单公式，如何在成本这个元素里做够文章，笔者在房企多年成本管控的工作实践中总结出一些看法和体会以飨读者。 　　关键字：房地产项目；目标成本；动态成本；成本管理； 　　中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号： 　　成本[Cost]：生产某一产品所耗费的全部费用，就是某项具体投资项目的总花费。房地产开发项目的成本，涉及到了开发项目规划定位、工程设计、工程施工、产品销售等开发全过程环节，因此地产企业的成本控制，就是要在项目开发的全过程中，对上述全部过程所耗费的成本进行管控。根据建设工程项目管理以及财务会计准则等方面的规定和习惯，笔者将房地产项目的成本7个组成分解为：土地费用、前期工程费用、房屋开发费、开发间接费、财务费用、销售及管理费，税收及附加。 　　成本管理通过建立有效的成本测算体系和成本控制体系来降低成本，以实现项目的预期利润目标。 　　一、建立合理的成本管理测算体系 　　合理的成本测算体系就是建立项目整体的预算，包含目标成本、目标收入、目标收益。本文仅分析是目标成本。目标成本确定是项目能否实现预期收益的非常重要的保证，通过市场调研、经验数据、强控指标等制定目标成本值，将目标成本按规范的成本结构树（成本科目）层层分解，再通过将预算计划落实到部门与行动上，把目标变成可执行的行动计划。 　　建立完善的目标成本测算体系，要做到以下几点： 　　1、建立成本管理测算体系，根据公司构架内的涉及成本管控的职能部门和岗位，制定职责和权责，明确成本需求信息和监管手段，制定成本测算的基础数据的提出和管控的制度。 　　2、明确项目产品定位，根据市场竞争情况，明确产品的业态属性、户型配置、配套设施。并且制定科学可行的项目实施计划。 　　3、分析汇总整理企业经验数据指标，汇总其他项目建设造价信息，测定项目建设基础数据信息。 　　4、根据项目成本的7个组成分级建立分层级的预算科目，根据测定好的基础数据信息，制定项目目标成本，项目目标成本是分层级的、能全面客观反映项目实际建设的、涵盖项目所有建设内容成本信息，如下表示； 　　 　　房屋开发成本组成科目构架 　　 　　 　　5、实现目标成本测定与目标成本落地实施相挂钩的管控机制，制定项目目标成本的监控与反馈系统，通过管理工具与项目运行的实时动态成本数据做比较，由目标成本测定数据指导、管理项目实施全过程的招标、采购、施工等业务活动，并将信息反馈至测算单位。 　　6、建立测定目标成本和目标成本落地实施的互相约束的责任制度，要根据分层级的目标成本组成内容划分责任部门，通常建造成本按发生程序划分责任部门，建造成本以外按成本项目划分责任范围。对多个部门承担责任的可以按权重进行分解。测定的目标成本和分解后的目标成本责任落实必须纳入部门或者个人的绩效考核的范畴。 　　 　　二、严格的目标成本的落地制度 　　目标成本一旦确定就是项目建设的指导核心，只有在各个环节上仅仅围绕这个核心开展工作，才能使得项目最终达到预期的目标和盈利，目标成本是一道不能触碰的高压线，不管是项目管理者和实施者在绩效计划中也都是一票否则，只有这样从上至下的管控才能最终把目标成本落实到各个工作环节中。 　　三、完善的目标成本控制措施 　　1、土地费用目标成本的管理 　　现在的房地产开发土地一般通过对国有土地的竞拍取得的，因此制定一个适合本企业的切实可行的项目前期可行性研究是非常必要的，项目可行性研究应该包含有土地出让价格、项目整体总售价等变动的敏感性分析，竞拍土地时参照这个敏感性指标出价，这样竞拍到的土地的价格就可以比较适中，为项目开发奠定一个最有利的成本基础。土地价格一旦确定，直至项目结束该成本一般都不会有大的变化。可行性研究报告一般应包括地块基础资料、周边环境及其发展趋势、初步规划设计方案、开发周期计划及市场定位、成本费用估算及控制目标和措施、投资效益测算以及敏感性分析、利润、税务、资金、风险及应对措施、项目综合评价意见等。 　　2、设计阶段目标成本的管理 　　根据项目产品定位，制定设计限价标准，限价标准可以化解为各个具体构件的指标控制，如：钢筋含量指标、砼含量指标、砌体含量指标、门窗含量指标。根据经验数据显示，设计决定了工程造价的75%以上内容，因此设计阶段的成本控制是整个项目实施阶段造价控制的关键。在满足质量保证的前提下，防止因设计自身失误原因导致成本增加。确保每一设计阶段的成果质量后方能进入下一个设计