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浅议房地产项目投资全程科学管理 　　摘要：由于房地产项目是一个周期性的整体工程，它涉及到土地审批、建筑规划、协议签署、施工建设、市场营销、物业管理等一系列工作。为了保证各个阶段中各项工作的顺利进行，采取全程科学管理是非常有必要的。它对于保证工程质量，减少项目建设过程中的不必要消耗以及相关阻力具有重要意义。 　　关键词：房地产；项目；科学；管理 　　中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号： 　　 　　一、引言 　　房地产行业由于具有高投入、高风险和高回报的特点，在巨大的利益驱使下，当前国内多数房地产开发企业无视风险的存在，盲目投资，大量的购买地皮进行房地产建设。为了解决房价虚高现象，保障经济安全，国家加大了对房地产开发企业资金方面的监管力度，这大大的增加了房地产开发企业的融资难度，使得部分企业出现资金匮乏的情况。同时，在房地产投资管理方面也存在着管理杂乱无章的问题，无法对相关工作起到有效的监管和引导作用。加强投资管理方面的科学性和规范性，实现全程化的投资管理，是房地产开发项目的迫切要求。 　　 　　二、投资管理方面存在的问题 　　（一）建设规划不合理 　　在建设规划方面，由于没有很好的对当地地域环境进行调查，忽略了建筑和环境的整体性，对当地的环境产生了一些破坏。同时，在建筑规划之前，没有很好的与居民进行沟通，对于居民的需求没有充分的了解，导致在建筑功能方面存在缺陷，无法满足用户需要。 　　（二）民事纠纷频发 　　1、强制拆迁。在土地进行整理过程中，没有很好的做好与原有住户的沟通协调工作，特别是在拆迁工作方面，存在着很大的问题。由于部分居民不满补偿方案，不愿签署拆迁方案，严重影响了施工进度。针对这一情况，开发商不积极主动的与拆迁户进行协商，而是通过有关部门采取强制拆迁的方式，致使民事纠纷频繁发生，影响了社会的安定。 　　2、单方面违反销售协议。在房地产项目的具体执行过程中，为了实现经济效益的最大化，建筑用地挤占绿化用地、公共用地的现象普遍存在。用户对于这种破坏协议的行为强烈不满，纠纷不断。 　　（三）施工过程管理不完善 　　在施工过程中，忽略了对于工地具体实施过程的管理。建筑材料胡乱摆放、边角料随意丢弃等现象严重。这不但影响了工地环境，给施工带来不便，减缓了施工进程，而且对于企业来说造成了极大的浪费，同时也给企业增加了一定的成本负担。在施工工艺方面，赶进度、赶工期，忽视了质量问题都严重影响了企业形象和建筑安全。 　　（四）销售宣传费用虚高 　　在市场营销方面，对于宣传费用方面没有进行严格规范的管理。盲目的夸大广告效果，投入大量的费用进行广告宣传。一旦预期效果无法达成，就会严重影响到公司的收益，同时也为公司增加了负担。 　　三、具体的解决措施 　　（一）做好充足的项目准备 　　在房地产项目开展之前，要对市场进行充足的分析，避免投资的盲目性， 规避投资风险。对于本项目建成之后在市场中的反响要进行科学的预测，保障预定目标的实现。在建筑规划设计的过程中，要对当地的人文和水文环境进行详细的调研。同时，在资金方面，要提前筹措，做好各项资金预算，保障项目开展过程中专款专用，不会因为资金不足而引起施工建设方面的问题。 　　（二）选用科学合理的建设规划方案 　　在项目的建设规划设计方面，要分阶段、多层次、有重点的进行。虽然项目设计规划方案的费用在总体费用中的比例非常低，但是对于整个项目的实施却有着重大的影响。在设计之初，要确定建筑的外观、结构、内部布局等，这些可以通过招标委托的方式，择优选用。 　　在具体工艺技术的采用方面，要在保证工程质量的前提下对预定设计方案的先进性、准确性、合理性和可行性进行分析，确保各项功能的实现，以便满足客户要求，提升企业形象。同时，要对施工设计方案进行必要的限制，以免施工技术和施工图发生变更，出现投资总额扩大的现象。 　　在对相关图纸进行审批的过程中，尽量的将项目变更这一过程在施工之前完成。在有关设计的初步阶段，要考虑技术方案与总体方案的适应性。在技术设计环节，保证专业技术符合质量规定。在施工图这一方面，必须保障原定功能和质量指标无偏差。只有通过对这些图纸进行综合性的审批，才能寻求工艺技术、具体功能及经济效益的统一。 　　（三）加强相关费用的管理 　　房地产建设项目的时间较长，涉及的金额巨大，所以加强各个环节中相关费用的管理具有重要的经济意义。在初步制定投资预算时，要综合分析建设方案、施工图纸和计划、预算指标、材料设备费用以及国家有关政策等。之后采取招标的方式同项目承包商、建材设备供应商及服务咨询提供商确定具体的价格并签订有关合同。 　　（四）做好各部门之间的协调工作 　　由于房地产开发是一个整体性的项目，涉及部门多、人员广、内部环境复杂，为了保证项目