最新房地产经营与管理PPT.ppt

3、视觉环境 4、人文环境 5、交通环境 （三）房型与价格的误区 1、房型 （1）是板式还是点式 （2）户室（比） （3）建筑面积 （4）车库 2、价格 （四）经营123 四、房地产市场营销管理 （一）房地产市场营销分析 三个阶段： 宣传、沟通阶段； 谈判阶段； 签约阶段。（大定、小订） （二）房地产市场宣传的主要手段 （三）房地产定价方法与策略 1、方法 2、策略（技巧） 五、房地产交易与权属登记管理 房地产价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度和房地产权属登记发证制度（另一项是土地使用权出让制度）。 六、租售比的实质与管理 （一）租售并存 合理租售比价的原则：在住房有效使用年限内的租金总支出大于或等于同期售价的总支出，这样买房才比租房合算。 （二） 租售比价推算 七、上海住宅建设“十五”计划的主要内容 （一）指导思想 （二）总体思路 “一个出发点” “两个目标” “三个面向” “四个必须” （三）发展目标 （四）发展布局 （1）依托交通干道进行住宅开发； （2）借助经济商业圈进行住宅开发； （3）利用环境景观进行住宅开发； （4）依托文教设施进行住宅开发； （5）重塑历史街区进行住宅开发； （6）结合“一城九镇”进行住宅开发。 （五）“十五”期间住宅发展的主要措施 八、房地产价格评估新方法拓展  谢 谢 ！ * 房地产经营与管理（一） 同济大学 施建刚 教授/博士生导师/博士 房屋土地资源信息研究中心主任 建设管理与房地产系副主任 本提纲为02秋、03春MBA所准备，将结合实例讲解，推出新理念、新方法，希望能对交流者在今后的工作和学习中有点滴启示。 房地产经营与管理（一）分八部分讲解 一、对房地产市场相关概念的前沿探索 二、房地产开发相关数据及房地产开发管理 三、房地产市场个别问题探讨 四、房地产市场营销管理 五、房地产交易与权属登记管理 六、租售比的实质与管理 七、上海住宅建设“十五”计划的主要内容 八、房地产价格评估新方法拓展 一、对房地产市场相关 概念的前沿探索 导致我国房地产业掀起和发展的三大政策支柱：土地有偿使用、房屋商品化、住房制度改革。 （一）（房地产）管理概念的不同认识 “management” 意指经营、管理、操纵、驾驶等。 “administration”意指管理、经营，尤指公共事务、国家政策等管理。 1、（房地产）管理的概念 成思危：“（房地产）管理是（房地产）管理者在多变的客观环境下设法运用各种资源来达到既定目标的各种活动和全部过程。” 2、机制（生产—流通—消费） 3、城市建设的怪圈 区位----第一代住宅 配套----第二代住宅 环境----第三代住宅 生态----第四代住宅 （二）房地产概念的定位 1、房地产： 房产和地产的总称，经济体。财产、不动产（例） 2、房地产业：开发、经营、管理和服务的行业。 （三）土地概念的拓展 土地：地球陆域表层，包括内陆水域，沿海滩涂和岛屿。（经济体） 有限性 土地的特点： 集资性 扩延性 生地 劳动产品 毛地 熟地 土地的价格：土地使用权的交换价格（价值），不是土地的购买价格（买未来） （四）土地权属的改变 1、所有权：占有、使用（性质可变）、收益和处分的权利。 2、使用权：依法享有利用（性质不可变）土地的权利。 （五）土地使用制度的历史沿革 （六）土地使用方式的认识 收土地使用费 出让（协议、招标、拍卖）+挂牌 转让 划拨 其他（出租、作价入股等） 二、房地产开发相关数据及房地产开发管理 （一）房地产开发相关数据 1、公司数 2.批租数 历年上海市土地使用权出让情况表 年 份 1988-1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 出让地块数（幅） （1+1+3+7）12 205 254 623 499 640 1029 出让面积（万㎡） 980.36 2071.55 4961.07 1894.36 1245.42 898.29 1430.75 年 份 1998 1999 2000 2001 2002 累计 出让地块数（幅） 1326 1119 1325 1981 1196 10209 出让面积（万㎡） 1614.96 1645.96