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第八章 房地产市场预测 【学习目标】 １.房地产市场预测的含义、作用、类型和内容； ２.房地产市场预测的程序； ３.房地产定性预测的方法； ４.房地产定量预测的方法。 第一节 房地产市场预测的基本了解 预测就是根据过去和现在的资料，通过定性或定量分析，找出事物发展的内在规律，预见或推断其未来的发展趋势。 一、房地产市场预测的含义 房地产市场预测是在市场调查的基础上，运用科学的方法和手段，对房地产市场供求变化及发展趋势做出预计、测算和判断。即在大量市场信息的基础上，运用逻辑推理的方法或者统计方法，对房地产市场未来发展趋势所做的定性描述或定量推断。 准确性是房地产市场预测质量高低的一个判定标准，而能否做到准确预测，主要取决于如下两个方面： 一是房地产市场发展趋势的显露程度，或被偶然因素的干扰程度。显然，房地产市场发展趋势越明朗，偶然因素干扰的程度越低，预测就越准确。 二是人们对房地产市场的本质特征、发展变化规律的认识和把握程度。人们的认识越深刻，把握程度越精准，对未来供求变化和发展趋势做出的预计和判断越准确。 二、房地产市场预测的类型 （一）房地产宏观市场预测和房地产微观市场预测 这是按照预测的范围划分的类型。房地产宏观市场预测是对整个国家、地区、城市的房地产市场发展趋势的预测； 房地产微观市场预测是从企业、项目的角度对某类房地产市场的发展变化情况所进行的预测。 （二）短期预测、中期预测和长期预测 这是按照预测的时间长短划分的类型。短期预测是房地产开发商的年度预测；中期预测是预测期为2～5年的预测；长期预测是预测期为5年以上的预测。 （三）定性预测和定量预测 这是按预测的方法划分的类型。定性预测也称为经验判断法，就是依靠人的知识、经验和判断能力，对房地产市场未来发展趋势做出性质和程度上的判断；定量预测是利用已经掌握的比较完备的历史统计数据，凭借一定的数理统计方法建立起适合的数学模型，对房地产市场未来发展趋势进行量上的预测。 三、房地产市场预测的内容 这里，我们只从房地产开发商的角度来阐述这个问题。当然，预测作为企业的一种市场行为，可以涵盖多个方面，但对房地产开发商来说，以下几个方面的预测是必须进行的。 （一）房地产市场需求预测 现实市场需求预测 潜在市场需求预测 （二）房地产市场供给预测 市场供给预测包括全行业供给能力预测和本企业发展能力预测。 全行业供给能力预测既包括在一定条件下全行业所能提供给市场的某类房地产产品最高数量的预测，也包括对开发同类房地产产品的竞争对手及其数量、规模、成本、管理水平、技术状况等的预测； 本企业发展能力预测是指对本企业的供给能力、土地储备、生产规模、技术条件、融资能力、服务能力等方面的发展趋势所进行的预测。 （三）房地产市场价格预测 例如，未来一定时期内某类房地产产品的价格走势是怎样的？ 哪些是影响房地产市场价格的主要因素？ 当这些因素发生变化时，房地产价格如何变化？变化的幅度有多大？ 当房地产价格发生变化时，对供需双方又会产生什么样的影响？ （四）房地产市场销售前景预测 这是在今后一段时间内本企业最可能实现的房地产销售水平的预测，它包括销售量、品种、规格、区域、价格等情况的预测。 四、房地产市场预测的程序 （一）明确预测目标 预测目标指特定的预测对象，例如某类商品住宅长期、中期、短期的供求趋势，价格的变化趋势，销售前景等。预测目标关系到诸如收集什么资料、如何收集资料、采用何种预测方法等一系列问题，因此，预测开始时即确定一个明确的预测目标是非常重要的。 （二）拟定预测计划 预测目标明确后，就要据此拟定预测的工作计划，包括预测机构的组建、人员的培训、各阶段工作安排以及经费的预算等。此外，还应包括资料收集方法的确定、预测方法的选择以及对预测的精度要求等。 （三）收集整理资料 资料是通过市场调查获取的。预测中所需的资料包括与预测对象有关的历史、现实和未来的各种房地产市场发展状况资料，其中历史资料展现了房地产市场过去的发展轨迹，现实资料反映了当今房地产市场的发展状况，未来资料是指相关政府部门、行业协会及房地产同行的发展规划和预测资料等。 （四）选定预测方法，建立预测模型 预测是建立在一定的预测模型基础之上，而预测模型的建立需要借助一定的预测方法。预测方法有多种，各种预测方法均有其适用的对象和条件，如果选择不当，将很难做出准确的预测。通常，预测方法是根据预测目标及掌握的资料情况确定的，包括定性预测和定量预测。预测实践中，也往往将两种预测方法结合起来使用，以便于相互验证和综合处理预测结果，提高预测的可信度。 （五）分析评价预测结果 必须对预测结果的可靠性加以验证。若初步预测结果与实际结果之间的差异在允许的范围内，则可适当修正初步预测值，得到最终的预测结果；否则初