温泉类主题地产发展模式应用研究.ppt

* 在过去的一个半月里，世联专案组进行了如下调研与研究工作 工作内容 收集的数据 进行的访谈 进行的分析 项目周边及地块勘察 青岛宏观经济情况 青岛城市发展现状 青岛城市总体规划 青岛房地产市场状况 即墨温泉镇发展计划 项目和地区的背景分析 目标市场与客户的集中分析 规划设计建议 目标消费者深度访谈 地产专业人士访谈 销售人员访谈 相关人员的访谈 青岛规划局、统计局、旅游局、国土资源局以及发展改革委员会、即墨规划局 青岛中高端房地产在售（预售）项目 青岛典型低密度项目 宏观经济背景分析 城市规划影响探讨 城市经济构成分析 房地产市场特点分析 中高端购房人置业特点分析 区域竞争态势分析 高端消费者价值取向和置业倾向的分析 项目竞争策略确定 产品定位研究 开发节奏与时序研究 地形地貌状况 地块资源状况 物业发展建议 * 产品开发顺序建议： 不同档次产品组合的项目安排产品开发顺序的原则 土地价值最大化原则，具备优良资源的土地开发尽量后置，通过土地升值为项目创造更多的利润。 开发商的开发战略 区域发展日趋成熟的前提下，独栋别墅产品的居住属性不占主导，对于配套和距离要求不高；联排产品居住属性强，对于配套和距离要求较高；公寓的投资属性强，对于配套和区域成熟度要求最高。 未来市场竞争的复杂与不可控性决定产品线的供应要时刻保证弹性，即在开发周期的每段时间都要保证现金流产品和标杆性产品的同时存在以增大抗风险性能力。 规避风险的弹性原则 产品属性与区域发展对应 * 区域发展阶段 远郊区属性/各种配套不够完善/度假属性明显 距离感减弱/配套逐步完善/度假属性减弱/区域内部项目供应集中放量 日常居所/配套完善/区内持续竞争 小独栋+联排 顶级别墅 小独栋 公寓 高级别墅 本项目产品开发顺序建议 产品开发顺序 市场发展阶段 客户及产品未细分 客户对低密度产品认知不清 板块特征尚未形成 客户及产品细分 客户对低密度产品认知清晰 板块分化、各板块特征鲜明 * 湖畔山庄 100亩 阳坡地块 100亩 先锋谷 100亩 别墅二期 100亩 干疗所 139亩 在建9洞高尔夫 18洞高尔夫 滑雪场 会所 开发顺序建议 结合项目特征，进行地块资源分块分析和适合发展产品方向初步研判是确定开发次序的基础 本文欣赏结束 红藕香残玉簟秋，轻解罗裳，独上兰舟。 云中谁寄锦书来？雁字回时，月满西楼。 谢谢欣赏！！ * * * * * * * * * * * * * * * * 项目现金流分析 从现金流模拟看，推后将别墅等销售性物业投入市场虽然市场实现风险较小，实现了较高的项目利润，但是回收资金速度较慢，增大了企业的资金压力； * 形象定位 产品定位 客户定位 整体定位 中国?国际滨海温泉度假第一站 国际标准的 中国首创的 海水温泉的 备选案名： 中国．蓝湾 海汤国际 * 庐山西海项目 * 以客户的目标为导向 客户目标：2006年10月之前资金回收3000万-5000万，追求合理利润。 世联对目标的理解：上述目标只是我们的阶段性目标，如何保证项目整体顺利销售才是我们追求的终极目标。所以销售模式的确立不仅要考虑阶段性目标的实现，更要保证终极目标的达成。 * 云居山柘林湖旅游风景区被评为国家AAAA级风景名胜区，但是社会知名度不高，2005年旅游人数仅15万； 云居山柘林湖旅游风景区管委会刚刚成立，想通过本项目启动来带动整个景区的发展； 项目位于九江市示范村——易家河村，周边配套严重不足； 项目周边仅有一个农民商品房开发，售价400-600元/平米； 项目含经营性产品即温泉酒店和销售性产品即公寓和别墅，具有旅游、地产、酒店三重性质； 公寓及别墅客户来源地不明； 温泉酒店在春节前后经营； 政府对于开发商支持力度较大，期望值较高； 项目背景——约束条件 * 思维导图 营销战略 典型个案分析　　 我们的目标 客户在哪里 客户是谁及特征 我们的客户 案例借鉴 营销战略 战略分解 广告策略 渠道策略 展示策略 活动策略 保障策略 营销节奏 旅游产品价值体系 项目定位 我们的产品 项目背景 问题界定 经营型温泉酒店 销售型温泉酒店 * 项目背景——基本概况 占地面积392亩，26.11万平米，建筑面积12.98万平米，容积率0.49，建筑密度10.5%，绿地率65%。 温泉区占地4.29万平米，酒店区占地1.57万平米，总建面2.61万。 别墅公寓区：分A、B、C、D、E区，建筑面积9.73万平米。 景区：3个人工湖，总面积2万平米 人工湖 人工湖 人工湖 入口 A别墅区 温泉区 酒店区 B别墅区 C别墅公寓区 D公寓区 E别墅公寓区 * 产品：我们是什么？解决市场定位、形象包装。 客户：我们的客