房地产企业会计培训资料.ppt

* 房地产企业会计和税收差异 房地产行业会计制度规定，除开发期间借入资金所发生的利息以间接费用列入开发产品成本科目外，其余的期间费用不分项目，应一律作为当期损益处理。 　　内资房地产企业对于期间费用的规定和会计制度一致。但是外资房地产企业按142号文件规定，期间费用应并入开发总成本，并按实际销售面积随销售成本逐步摊销。当期项目多的，还应按项目分摊费用，待各项目实现销售时，按销售进度摊入当期损益。这种计算方法与会计制度的规定不同。 * 房地产企业会计和税收差异 2、会计制度确认销售实现时间与税法规定的发生纳税义务时间不同 　　142号文件明确规定外商投资房地产企业采用预售款销售的收入确定原则：①采取分期付款或预售方式销售的，以合同约定的付款时间为销售收入的实现；②采取按揭形式的，以银行将按揭贷款办理转账之日，为销售收入的实现；③采取以土地使用权或其他财产置换房屋的，以房产使用权交付对方为销售收入的实现。 　　31号文件也对内资房地产企业收到的预售款结转收入的时间作了基本相同的规定。 * 房地产企业会计和税收差异 对于房地产企业销售未完工产品收到的预售款，应按照上述规定确认税法上的“收入”（并不是严格意义上的收入）并结合当地规定的预计利润率预交所得税。 会计制度对于取得的预售款在当期并不确认也不结转收入，这一点和税收制度存在不同，造成会计制度确认销售实现时间与税法规定的纳税义务时间发生不同。 《企业会计制度》规定收入确认条件是：①企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；②企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；③与交易相关的经济利益能够流入企业；④相关的收入和成本能够可靠地计量。在实际操作过程中。开发企业主要是以销售发票的开具来确认销售收入的实现。 　　 * 房地产企业会计和税收差异 房地产企业应在符合下列条件时确认收入的实现：（1）开发产品已竣工并经有关部门验收合格，房屋面积已经有关部门测定；（2）已与客户签订了正式房屋销售合同；（3）标的物——房屋已经客户验收，对房屋的结构、销售面积及房款购销双方均无异议，并与客户办妥了交付入住手续，双方均已履行了合同规定的义务。 在具体实务中，有人为提前或推迟确认收入现象：如当取得销售许可证，与客户签定预售合同并收取预收款时，就作销售收入实现，这样做不符合《企业会计制度》的要求，因为这时开发产品尚在建设中，企业还承担着商品所有权上的主要风险和报酬，且成本也不可计量。有些房地产企业在开发产品过户时才作收入账，由于在我国办理房产证、土地使用权证等手续较繁琐，往往在开发产品已交付客户使用时，尚未办妥产权证手续，而以过户为收入确认标准，显然有过迟之嫌。 * 房地产企业会计和税收差异 　3、确认利润的时间不同 　　在未完工的开发产品预售阶段，因为不符合会计制度对收入的确认，会计上不结转未完工项目的收入，按照配比原则也不结转成本，也就无从计算会计利润；税法则规定按照预计利润率确定利润。就造成税法和会计对当期确认利润的时间不同。 * 房地产企业会计和税收差异 4、结转成本的不同 　　《房地产企业会计制度》规定：“经营成本”项目，反映企业转让、销售、结算和出租开发产品等主要经营业务的实际成本。 　　31号文件和142号文件规定：房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本，是指已实现销售的开发产品的成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。通常，可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷总可售面积；销售成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本。 * 房地产企业会计和税收差异 　5、开发产品自用问题 　　对于将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等方面，会计上认为是一种内部结转关系，不符合一般商品销售收入的确认原则，不作销售处理，按成本转账。 　　上述情况，142号文件对外资房地产企业没有明确规定。但31号文件对内资房地产企业的上述行为则规定应视同销售确认相关的收入、成本和费用。 * 房地产企业会计和税收差异 31号文件规定：下列行为应视同销售确认收入： （1）将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等； （2）将开发产品转作经营性资产； （3）将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者； （4）以开发产品抵偿债务； （5）以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。 * 房地产企业会计和税收差异 例：甲房地产开发企业，2005年1月1日，将一栋刚刚开发完工的房产出租给乙公司，租期4年，租金总额为2400000元。该房产的账面价值为