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中国房地产形势与金融风险 易宪容 中国社会科学院研究生院经济学博士学位，原中国社科院金融研究所金融发展室主任 课程前言 主持人：欢迎走进《世纪大讲堂》，这里是思想的盛宴，这里是学术的殿堂。 2011年1月26日，国务院公布八条最新楼市调控政策，新国八条使得第三次调控浮出水面，在接二连三的调控政策之下，中国房地产市场是否真正地出现了拐点，抑制房价的过快上涨，对于中国经济会产生怎么样的影响？刚性需求又如何满足？投资领域的问题又在哪里？2011年中国房地产市场的走向，会出现什么样的变化？有关这些新闻热点话题，我们再一次邀请到了，被称为地产平民代言人的易宪容先生，大家欢迎。欢迎易先生再一次做客《世纪大讲堂》，第一次做客《世纪大讲堂》是好几年以前了。 易宪容：对对对。 主持人：起码四年以前了。 易宪容：好几年了。 主持人：对，好几年，那么我们看一下大屏幕，一个介绍易先生的短片。 主持人：易宪容，原中国社科院金融研究所金融发展室主任。2005年，易宪容的一篇《谨防房地产业要挟整个中国经济》的千余字的经济评论，和一路蹿升的房价，一起吸引了大众的眼球，此后易宪容的名字，更多地与地产、房价联系在了一起，并被冠之以“房地产平民代言人”称号。 主持人：现在房地产问题当然仍然是热点问题，又是中央的这个调控政策，以及各地方配套中央的这个房地产问题，纷纷地出笼。那么这一次为什么这一个，国家会下这么大的决心，用这么狠的这种手段，来这么强力地切入到这个房地产这个经济板块中间来，到底是看到了什么威胁？ 易宪容：因为现在房地产市场问题来讲，最核心的问题就是说，我们房地产市场这样走，这样发展，可不可持续？如果说不可持续的情况下，中国会发生什么？ 主持人：嗯，对。 易宪容：美国金融危机，一个很好的例子。美国人呢，买房投机炒作，是什么一个概念呢？几乎在买一套住房。 主持人：买一套。 易宪容：95%以上的居民是一套住房的，这个你很清楚，对不对？到了中国的居民呢，现在炒房的人呢，一般的城市居民两套，更多的居民三套、四套、五套、十套，现在可以买一百套，这美国找不到，世界找不到的。 主持人：美国没这种现象。 易宪容：没有，世界找不到，你到香港炒房厉害啊，没有谁买一百套房子去炒作的，在中国就出现了。 主持人：但是有一点呢，这房子他反正已经付了钱了，无非是踏空在那个地方，怎么会对经济有那么大的这个危害呢？ 易宪容：你这个就问得好了，很要害了，因为住房市场呢，它跟其他市场的产品不一样，住房来讲呢，既可作为消费品，买来自己住，第二个作为投资品，那么我们现在的房地产市场，最关键的问题是一个投资品。 主持人：主要功能是投资了。 易宪容：投资了，大家买来炒房了，而且投资品呢，中国的投资啊，跟这个中国的投资啊，两大投资最大的工具，一个股票，一个是住房。如果是大家对股票投资，房地产泡沫你才能最大，我们曾经是6124点，最高的时候，对吧？ 主持人：对对对。 易宪容：那么你推到61240点的时候啊，没问题。 主持人：翻10倍没问题。 易宪容：为什么没问题啊？大家用自己腰包的钱去买的。 主持人：没有人到银行贷款去炒股。 易宪容：他没有跟贷，没有用别人的钱去炒，如果有借钱的炒的，他得是通过违规的方式银行进去的，房子就不是这样的，我们买房的人，这几年为什么房价会飙得这么快，为什么炒房这么厉害？为什么来讲，我们的房价就是说越投越高，就是大家用银行的钱去炒，我举个最简单的例子给你听，2008年的时候，个人从银行贷款六千亿，2009年的时候，突然多少啊？两万四千六百亿，到了2010年的时候，多少啊？两万九千亿，多少倍呀？就是说2010年过了春节银行发的贷款，是2008年的，快到5倍了，短短时间就翻了5倍了，那么如果跟2002年比，那更要几十倍了，所以来讲，如果说，大家都用银行的钱去炒，用银行的这个杠杆，把房价推高。 主持人：抬起来。 易宪容：一定会出大问题。 易宪容：金融危机最核心问题是信用无限扩张 主持人：那么这里头就有一个问题，实际上房地产本身，还不是个问题，是房地产变成一个金融衍生产品，或者变成一个金融投资产品，和银行贷款结合在一起，这才会出现泡沫问题是吧？ 易宪容：对，它实际最核心的问题，就是我曾经在前年写了一篇文章，金融危机啊，最核心的问题，就是实质，就是我们，就是社会啊，对信用无限扩张的结果。 主持人：信用无限扩张。 易宪容：只要你信用无限扩张，一定会导致各种金融泡沫，而这样的泡沫一旦这个扩张收缩，它一定到时候一定收缩，那么泡沫一定破灭，这泡沫一定破灭，所以来讲呢，就是这是，当然一个方面。 主持人：一个方面。 易宪容：好，现在讲另外一个方面，为什么？住房是消费品，作为消费品来讲，它一个什么概念呢？因为大家知道，衣食住行，是我们民众的基本的生活的什么？必需品，如果大量的生活必需品，你就是说不能保证，