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中国房地产政策回顾与探析 [摘　要]自建国以来,中国的房地产政策经过了计划经济时期住房制度阶段,住房制度改革阶段,住房制度市场化阶段三个时期。伴随着房地产制度性政策和调控性政策的不断配合推出,我国的房地产市场取得了可观的成绩,同时也出现了一些问题。通过回顾并梳理各个阶段的房地产政策,认真分析不同时期房地产政策的作用和影响,针对中国房地产政策的一些问题,提出相应对策,国家制定和完善相关政策,房地产开发企业及相关企业的经营决策,消费者解读政策、理性消费等,应充分考虑到不同阶段不同政策的匹配性和实际影响。随着房地产制度性政策的不断完善,房地产市场的发展会越来越健康,房地产调控政策的数目会逐步减少,中国将建立适应市场经济法则,体现中国国情又符合国际惯例的房地产市场体系。 [关键词]房地产政策;房地产市场;住房 　　 一、引言 房地产市场是指整个社会房地产交易关系的总和。房地产市场是房地产经济运行的基础。根据房地产商品的使用,可将房地产市场分为居住用房市场(包括住房、公寓等)和非居住用房市场(包括办公楼、通用厂房以及仓库等等) 。住宅市场是房地产的主要细分市场,主要面对住房消费对象,无论现有存量住房市场还是新增住宅开发市场,往往都占据城市房地产市场的主导地位(一般占70% - 90% ) [ 1 ] ,本文研究的房地产市场主要是指住宅市场。目前,我国的住宅商品市场发展速度非常快,交易活跃,住宅市场的研究也引起业界的广泛关注,近期国家出台的房地产宏观政策多数与商品住宅市场有关[ 2 ]。住宅市场不仅构成了房地产市场的主要价值,而且也是影响整个房地产市场发展的最基础、最主要的部分。住宅市场关系到国计民生,也就是说,它不是一般商品,而是社会属性的反映。1987年为国际住房年,联合国秘书长发表文告指出:住房是人类的基本权利和需要[ 3 ]。这就是说,住房问题不仅关系公民的基本生活和工作,而且关系到国家对民生、民权的保障问题,因而影响整个社会的稳定和发展。在中国,房地业在一个相当时期内,必然是国民经济的基础性产业和主导产业,其关联效应和扩散效应,不仅直接或间接影响关联产业的发展,直接涉及国家众多重要问题,其中主要包括能源、土地、环境等,而且关系国家的民生、民权,影响社会和文化的发展。但是,中国房地产业目前还相对薄弱,许多基础性工作需要完善。正是由于我国房地产业强大的基础性、主导性、产业关联性、民生民权影响性,是一把锋利的“双刃剑”,对国民经济的推进作用和负面影响都很突出。一方面,房地产业在合理的政策引导、适宜的速度持续发展下,能促进经济稳定均衡发展,老百姓安居乐业。另一方面,房地产业又是一个风险性较高,投资较大,市场供给弹性较弱的产业,如果在其发展中失控,既可能引发严重的经济泡沫,导致市场价格较大的波动,对国民经济造成重大伤害,也可能引起社会不满、对社会稳定造成重大影响。为此,温家宝总理在十届全国人大五次会议的《政府工作报告》指出,房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用,必须促进房地产业持续健康发展[ 4 ]。房地产政策,可以分为制度性政策和调控性政策两大层面。前者是指基础性政策,属于房地产市场运行基本的基本法律、法规、规章、制度、办法等[ 5 ] ;后者主要指在制度性政策基础上,即保证基础政策的贯彻,促使市场运行更科学更合理,属于在不同时期推出的有关文件、办法、细则等。本文研究房地产政策,主要是从制度性政策 和调控性政策两个方面,探讨一下有关经验教训。 　　 二、研究我国房地产政策的意义 政策属于把关定向、指导性的规范,所以根据我国房地产运行的轨迹,回顾和总结其历史作用,对于房地产今后的发展具有重大的意义。1. 有利于国家制定和完善相关政策 由于房地产的特殊地位及其对政策的制约性,为了促进产业及国民经济的健康发展,基于房地产制度变迁的大背景,对房地产相关政策加以系统科学的分析,对于预测房地产市场的发展趋势,以便采取前瞻性的措施引导市场健康持续发展,抑制泡沫的出现,促进经济繁荣,增加社会稳定,尤其重要。我国房地产政策研究目前存在着一种倾向,即强调政策引导的必要性,而对政策实施的执行条件、执行效果往往分析不够。任何政策都是针对某一现实问题而设计出台的,但某一现实问题的存在又往往是诸多因素共同作用的结果。任何政策都有可能既会对所针对的现实问题发挥校正作用,又可能对相关问题产生负面影响[ 6 ]。例如,加征二手房交易税有利于抑制炒房,减少市场需求,但也增加了房屋交易成本,削弱了房屋的流动性,间接拉升房价。因此,只有权衡利弊得失,注意政策的相互配套,防止政策效力相互抵消,发挥政策体系合力作用,才能达到预期的效果。要重视政策执行前提条件的研究。任何政策都有一个执行前提条件问题。执行前提条件不具备或不充分具备的政策,尽管有一定的正确性和必要性