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关于房地产开发的成本控制 　　摘要：近年来，随着房地产市场的逐步规范、行业竞争的日渐残酷，房地产企业已进入精耕细作的时代。若开发商还是单纯的依靠战术战略已很难在同行业中占有一席之地。因此开发商们只要树立了正确的成本意识，以有效的激励机制去落实科学的成本控制方法，让每一个楼盘的利润、成本、费用尽在掌握之中，企业定能以最小的投入获得最大的利润。那开发商如何有效的控制房地产开发成本成了重中之重。 　　关键词：房地产 成本控制 利润 　　中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号： 　　引言 　　随着国家宏观调控措施的不断出台，房地产企业将面临更多挑战，房地产企业的生存和发展，很大程度上依赖于其对成本的控制程度。它关系到开发项目的成败,是房地产开发过程中一项重点工作。 　　1工程策划决策阶段 　　投资决策阶段是项目开发中最为关键的阶段，此阶段所做的项目策划书、建筑设计方案、投资估算是投资决策的重要依据，直接影响整个项目的成败。在这一阶段应着重从以下两方面加强成本管理。 　　1.1详尽的项目成本分析 　　在开发任何土地前都要有一个成本筹划，具体表现为：先测土地成本，再拿地；先测项目利润，再定建设方案；先出成本目标，再做设计方案；先出工作事项，再定费用指标等，制定合理的开发周期，在公司规划的开发周期进行开发，达到公司财务测算的利润率。 　　在项目开发前期，即投资估算和设计阶段。项目前期是成本控制的最有效阶段，往往也是开发企业非常薄弱的一个环节，应加强对项目前期调研工作，对项目进行科学合理定位；加强项目设计阶段的成本管理；加强项目的材料设备选型。前期开发费一般占项目总支出的3％左右，但因各地实际报建收费差异也有很大差别。“三通一平”和临时设施费应根据实际估算，并结合实际状况充分发挥临时设施对项目建设的相对永久性，从而相对降低开发成本。 　　成本控制应从项目立项开始，充分做好市场调查分析，明确客户需求，提高对项目定位的准确性和科学性。因前期工程费用的其它费用较为繁多，规定费率与实际收费有差异，开发商应注意同相关部门协调。同时，随着政府职能的转变，许多规费由硬性指标转变为市场调控，开发商应确保其既符合政府政策要求，又满足项目开发利益。 　　2施工阶段的成本控制 　　施工单位与开发商的管理理念及方法往往存在差异，要想建造出优质的楼盘，公司须在一些关键管理环节上建立严密而切实可行的管理措施，体现在成本管理上主要有以下三个方面应予以加强： 　　2.1加强设计变更、现场签证的监督和管理施工阶段的设计变更和现场签证是不可避免的，但应处于一个严密的管理控制体系之中。设计变更及签证管理控制体系应明确：操作流程、流程环节中的责任人、责任人的管理权限、流程环节的确认时限、否决及责任追究制度等。同时，让施工单位明晰该操作体系，以便于协作配合，提高工作效率，为结算打好基础。 　　2.2加强设备和材料的品质与价格管理完善的设备、材料管理体系是打造精品工程的必要条件，通常操作方式有： 　　 2.2.1开发设计上采取标准化，公司可制定复核公司开发战略的各种产品：现有大型开发商如万科、华润、中海等等，都具有各具特色的产品线。便于在各个项目之间进行快速复制开发，赚取合理的开发利润率。 　　2.2.2甲方自行采购既能起到成本控制作用，又避免双方结算时产生分歧。如大型机电设备（电梯、空调等）、外立面装饰材料（外墙漆、饰面砖等）等一些对项目品质影响较直接，同时价格较高又易发挥规模采购优势的材料要自行集中采购。园林景观工程所用的部分材料，也可通过竞标自行采购。 　　2.2.3总承包单位采购开发商对一些建筑常用的地材、通用材在限定品质、性能的前提下，可让承包单位采购，这样可发挥承包商比开发商更熟悉市场的优势，从而调动其积极性。 　　2.2.4甲方限价承包单位采购一些没有一次性包死的工程，主要材料价格可通过发、承包方共同议定一个价格确认程序来确认价格，结算时按限定价格结算，限价时应明确价格时限及范围。 　　上述材料采购的三种方式都应在样板、样品认证制度、进场验收经业主、工程师及设计师确认才能投入使用。 　　2.3加强资金计划执行的监控 　　（1）资金计划是建立在项目的各项合同已确定且总体施工进度计划已确认合理的基础上，这就要求成本控制人员与工程管理人员在前期相互协调，扎实地做好基础工作。 　　（2）施工阶段的工程款支付是以资金计划为基础的，它应同施工进度计划相协调，在这样一个总框架下监控项目，可使工程管理更加清晰。当月实际发生额的增减超过资金计划一定比例时，成本控制人员和工程管理人员应及时分析、阐明原因，严重时，提出成本预警和工程进度预警。 　　（3）资金计划与成本的动态控制相结合，可使公司更好的掌控项目的运行，使企业的销售收入与