车站镇项目地块定位研究报告..精要.ppt

项目所在市场环境如何，我们做什么样的产品？产品如何规划布局，让规划也成为项目的核心竞争力？产品设计如何有效支持项目价位和销售速度？  我们通过金字塔基本结构来界定我们的问题 R1与R2之间存在着的问题 第一部分 宏观经济分析 第二部分 住宅市场分析 第三部分 项目本体分析 第四部分 项目初步定位 第五部分 项目可行性分析 1、车站镇概况 2、车站镇规划 3、宏观分析总结 仙寓镇经济发展总结 项目立地条件 1、区位/交通/配套分析 2、周边客群及购买习惯 3、本项目的机会点分析 1、整体定位 2、客群定位 3、规划建议 4、案名建议 产品定位-户型 产品定位 产品定位-园林景观 产品定位-园林景观 产品定位-园林景观 产品定位-园林景观 社区商业业态发展建议 开发初期由于项目周边人气相对不足，以餐饮带动外向商业是比较容易操作的方法； 项目周边缺乏生活便利配套，如：超市、菜市场； 特色商业主力店具有独特性，如家居饰品店、精品店，在项目整体销售结束前无论对于招商还是终端销售都很受欢迎； 休闲类商业相对需要区域成熟度的支持，在先期展示的功能更重要 项目营销策略体系图（细案合作后出） 公建配套建议 老年活动中心、幼儿园、物业用房、商业服务 位置选择： 老年活动中心、幼儿园等配套建筑位置可考虑布置在中心景观节点上，使用便 捷有利。同时又能最大限度利用地块面积。 楼层：会所1-3层。幼儿园1-2层。 功能：满足本小区内业主交流、子女教育问题，增加小区品质及附加值。 规模： 根据小区住户数量测算来定，会所建议200-300㎡；幼儿园预计300-400㎡； 物业用房设置在地下即可，面积200㎡左右 服 务 金融、邮政、冲印店、美容店、干洗店、汽车装饰… 服装百货、家居布艺装饰等… 卖 场 快餐西餐、中餐馆、面包店、咖啡馆、茶室、酒吧…… 餐 饮 中型超市、便利店、音像店、药店… 超 市 休 闲 花店、服饰店、儿童玩具店、宠物店、其他特色卖场… 肆 项目定位 项目地块 根据地块可视性和可达性来看，对项目影响最大的主干路，其次是两条规划路，其中项目西南角展示性和商务性最强，可作为商办物业主要展示区。 可达性：最强为地块西北角，次之为地块东侧 可视性：最强为西北角南向视角，次之为南侧 可达性分析：① ② ③ ④ ① 主要干道，由东西南北向可达性最强 ② 主干道路，各方向可达性均强 ③ 次干道通向火车站，可达性较强 ④ 由与道路规划中，可达性较弱 ① ② ③ ④ 地块条件分析 主路 项目地块公交站 主路 规划路 规划路 定位思路 1、结合项目的特性和区域内的商业发展现状等方面，利用排除法和选择法定位。 2、考虑项目周边交通、商业环境市场竞争。 3、综合考虑区域内常住人口数量，流动人口、其他客群的购买能力及消费特征。 排除法：通过分析，排除常规的商业定位 选择法：在可行的商业定位寻找更佳的定位方案 项目定位初判 1、整体定位 车站镇高品质人居典范 车站镇精品生活社区 客群特征分析 项目未来面对人群主要有以下几类： 1）周边居民：改善型居住 2）村镇人群：周边村落人群，享受镇上生活，又不愿脱离乡村的人群 3）其他客群：在外打工，回家置业的农民工群体。 客户等级 置业目的 置业人群 主力面积 客户关注要素 周边居民 改善升级 个体户，企业高层政府部门公务员 130-140㎡ 区域、环境、产品品质、圈层感 村镇人群 改善升级 村镇富裕人群 做买卖人群 110-130 ㎡ 3居为主 区域、环境、产品品质、舒适性 其他人群 刚性改善 普通公务员、企事业人员 90-110 ㎡ 35 区位、配套、价格、交通 客户分析 首次置业客户：各行业普通基层员工，以地段与价格作为置业主要购置因素 关键词： 价格 地段 交通 配套 来源：以本地客户为主，以及部分工作、生活的外地，以婚房为主要目标的客户 24-30岁左右，单身、准婚族，目前租房、或与父母同住、或单位宿舍 工作3-5年，事业刚起步或成长期 学历较高，有知识，有见识，追求时尚，易于接受新鲜事物，日常休闲娱乐生活丰富 自身有稳定收入，但多为家庭协助买房，一般首付为父母支付。 置业要素排序：价格、地段、交通、生活配套 接受价格：1200元/㎡ 产品形式：以100㎡左右的2居室或小三居主要购置户型 比较习惯住在镇里了，没有市区那么挤，去其他地方也还比较方便 那边离中心的距离也不太远，而且我比较喜欢安静的居住环境，而且那边的房价也不低了，以后可能还会再涨 客户特征 置业需求 对本项目的看法 客户分析 刚性改善型客户：政府部门员工、普通公务员、企事业人员等群体，主要考虑因素为地段、交通、价格、生活配套 关键词： 配套 价格 交通 地段