《万科对顺驰公司成本分析》.ppt

顺驰公司成本分析 2004年12月1日 * 1、对比顺驰项目简介 2、各项成本对比 3、差异汇总 题 纲 一、对比顺驰项目简介： 各项成本对比 顺驰土地成本 前期成本 主体成本 区内配套 环境成本 单位：元/M2 顺驰土地费用： 773 830 万科 顺驰 加权平均 结论：顺驰在土地获得成本上并不占优势 单位：元/M2 各项成本对比 顺驰土地成本 前期成本 主体成本 区内配套 环境成本 万科土地费用： 单位：元/M2 各项成本对比 顺驰土地成本 前期成本 主体成本 区内配套 环境成本 顺驰前期费用： 单位：元/M2 177 160 万科 顺驰 加权平均 前期成本有差异？ 各项成本对比 顺驰土地成本 前期成本 主体成本 区内配套 环境成本 万科前期费用： 1-1、顺驰设计费用： 单位：元/M2 各项成本对比 顺驰土地成本 前期成本 主体成本 区内配套 环境成本 1-2、设计费用对比： 单位：元/M2 顺驰住宅设计费约在30-40元之间， 万科的设计费约合70元/M2 分析原因： 1、多请国外设计公司； 2、重复、修改设计、无效设计成本较高； 3、需设计项目过多 常规：概念设计、方案设计、环境设计 其它：人防设计、照明设计、样板房装修、 　　　配饰设计、水环境设计、人工湿地设计等等 各项成本对比 顺驰土地成本 前期成本 主体成本 区内配套 环境成本 2-1、人防费用： 单位：元/M2 各项成本对比 顺驰土地成本 前期成本 主体成本 区内配套 环境成本 2-2、人防费用对比： 单位：元/M2 顺驰人防费用： （1）区县项目及早期项目人防费经协调不发生费用， （2）建地下车库项目较多，导致人防费较高 结论： 天津市项目的人防费用交纳存在可协调空间，天津万科可在此方面加强协调力度。 各项成本对比 顺驰土地成本 前期成本 主体成本 区内配套 环境成本 3-1、小配套费用： 单位：元/M2 各项成本对比 顺驰土地成本 前期成本 主体成本 区内配套 环境成本 3-2、小配套费用对比： 单位：元/M2 顺驰小配套费用： 区县项目及早期项目小配套费经协调不发生费用， 近两年开发项目均已规范交纳此费用，未减免 结论： 随着政府部门对房地产业的逐渐规范，天津市内项目的小配套交纳将严格执行，在此项无协调空间。 各项成本对比 顺驰土地成本 前期成本 主体成本 区内配套 环境成本 顺驰主体成本： 单位：元/M2 各项成本对比 顺驰土地成本 前期成本 主体成本 区内配套 环境成本 单位：元/M2 1329 1153 万科 顺驰 简单算术平均 结论：万科建安成本较高 各项成本对比 顺驰土地成本 前期成本 主体成本 区内配套 环境成本 万科主体成本： 顺驰区内配套成本： 单位：元/M2 各项成本对比 顺驰土地成本 前期成本 主体成本 区内配套 环境成本 单位：元/M2 408 247 万科 顺驰 简单算术平均 区内配套成本差异很大？ 各项成本对比 顺驰土地成本 前期成本 主体成本 区内配套 环境成本 万科区内配套成本： 1-1供热： 单位：元/M2 各项成本对比 顺驰土地成本 前期成本 主体成本 区内配套 环境成本 1-2、供热费用对比： 单位：元/M2 顺驰供热费用： （1）源头费：万科以往项目交费77-82元不等；而顺驰在此次分析的14个项目中，有九个项目未交纳(或含在地价款中)，其余交费 额度在45-80元之间，在此收费项目上，明显有成本优势。 （2）区内费用：万科以往项目成本在25-60元之间，而顺驰此项成本 平均只有22元/M2，也具有成本优势。 （3）没有单独的热力入口装置 各项成本对比 顺驰土地成本 前期成本 主体成本 区内配套 环境成本 2-1、气源基金： 单位：元/M2 各项成本对比 顺驰土地成本 前期成本 主体成本 区内配套 环境成本 2-2、气源基金对比： 单位：元/M2 此项政府收费标准为20元/M2，万科以往项目从未协调下浮过；而顺驰在此收费项目上，仅支出了10元/M2，有成本优势。 各项成本对比 顺驰土地成本 前期成本 主体成本 区内配套 环境成本 3-1、智能化： 单位：元/M2 各项成本对比 顺驰土地成本 前期成本 主体成本 区内配套 环境成本 3-2、万科智能化： 单位：元/M2 19 17 万科 顺驰 加权平均 成本相