养老地产运营模式要点.pptVIP

老年地产的市场定位应该遵循兼顾老年人养老与公建设施共享的“二路出击”原则。其 目标消费群体应包括具有中高经济实力的老年人和资源公享群体（即享用老年地产设备、设 施、服务等资源的群体，包括旅游观光者、购物者、就医者等群体）。 　　　　　　 社区服务的四点标新意味着社区服务方面的社区物业服务、社区家政服务、社区医疗 服务及社区娱乐服务达到标新立异的水平，它是形成老年地产差异化经营的基础，是持续 正常经营的保障。 老年地产的社区服务水平可以分为必备层级、完备层级、完善层级，其 中必备层级是老年地产达到为老年人提供安全、便利的服务内容，完备层级是老年地产为 老年人提供尊重人性的规范的服务水平，完善层级是老年地产开发具有前瞻性服务项目形 成与其他同类型的养老机构差异化经营的基础。 概括而言，四点标新的社区服务赋予了钢 筋水泥灵性，提升了老年地产的附加值，奠定了老年地产的差异化经营的基础。 老年地产的赢利模式分析 为了确保老年地产开发的合理利润率，老年地产最好实行“一低二高”的运作策略：低容积率、高比例公建设施、高水平社区服务。低容积率意味着人口密度低，这与高比例公建设施、高水平社区服务存在矛盾。因此其公建设施和服务资源在充分满足社区内老年人需求的同时向公众提供服务，这样一方面可实现长期以低廉价格向社区内老年人提供高品质服务的承诺，另一方面还可最大限度地发挥公建设施和服务资源效能。 通常建设老年地产投入的成本比普通住宅的投入成本高出一倍左右，因此决定着老年地产租售方式比普通住宅更为复杂。老年地产需根据老年人的市场需求采取灵活多变的销售模式。 国外老年地产赢利模式分析 国内老年地产开发的主要赢利模式分析 不同经营管理模式的优劣势分析 老年老年地产BOT融资方式探讨 因为老年地产的资金回收期长，建设难度大，所以，建设老年地产的关键在于资金来源。 ?????第一种方式，由房地产商单独投资，作为一个地产项目来开发建设、出售，这种形式在国外较为普遍，美国已有专门开发建设老年地产的连锁公司。 ?????第二种方式，房地产商投资和住户集资相结合的方式，住户可将原来住房出售或作为抵押来筹集所需资金，入住后只需交纳少量的费用。但可操作性较差。 ?????第三种方式，BOT融资模式。由于老年地产开发的特殊特点，所需资金规模较大，所需资金回收期较长，可以尝试利用新的融资方式来筹建老年地产-----BOT融资模式。 ?????2??模式分析 ?????（1）项目发起方组建项目公司。项目主办人可以是某家公司，也可以是多个投资者组成的联合体。由于老年地产属于公益性项目，发起人更应该拥有优秀的资质和信誉。 ?????（2）项目公司与政府签订特许协议。在老年地产BOT项目中，政府是最重要的参与者和支持者。首先，老年地产BOT项目必须得到政府批准，并与项目公司签订各自的权利和义务。其次，由于老年地产BOT项目属于公益性项目，政府往往可以提供部分资金、信誉、履约等方面的支持，政府部门也可持有项目公司的股份。 ?????（3）项目公司与银行签订融资协议。商业银行、非银行金融机构和一些国家政府的出口信贷机构，是项目融资债务资金来源的主要提供者。在项目融资中，往往由多家银行组成一个银团对项目贷款。 ?????（4）项目公司与投资者签订投资协议。项目公司的融资形式可以多样化，在主要资金从银团获得外，还可以通过发行公司股票，发行公司债券等来募集资金。 ?????（5）项目公司与承建商签订施工合同，与设备供应商签订供应合同。承建商负责项目工程的设计和建造，通常与项目公司签订固定价格的总价承包合同。项目公司可要求承建商带资进入项目，建设款项的支付可根据事先签订的协议，在项目有现金流入的时期内分期支付。跟承建商签订的合同一样，在合同内实现约定，设备款的支付在项目有现金流入的时期内分期支付。 ?????（6）项目公司在老年地产建成后与营运方签订营运合同；老年住户与营运方签订租赁合同。在老年地产项目建成后，老年住户并不直接与项目公司签订租赁合同，而是与老年地产的管理营运方签订租赁合同。这样便于项目公司和营运公司各自的分工和管理，项目公司更可以成为监督方和管理方。 ?????（7）保险公司。保险公司是分担项目风险的重要一方，项目融资的巨大资金数额以及未来许多难以预料的不利因素，要求项目各方准确的认定自己面临的重要风险，并未他们投保。 3??BOT建设老年地产的优点 ????对于那些建设资金短缺而又想尽快实施工程项目、通过进入私人投资来提高服务效率和降低服务成本。民间资本的加入，可以提高企业经营效率，提高资本增值能力。采用BOT项目融资大规模的建设老年地产，可以考虑创立