商业地产基础知识讲义要点.ppt

PRRT 3 商业建筑空间设计——街区式商业 节点二：局部景观广场 各种宣传活动、路演聚集人气，提升商业气氛 引入阳光和自然生态，作为项目景观亮点 雕塑和景观休闲设施缓冲人流，同时满足停车需求 夜晚或者节假日开放为音乐喷泉，作为儿童、情侣嬉戏游玩的景点吸引客户停留 平日/白天为硬质平地景观 PRRT 3 商业建筑空间设计——街区式商业 节点三：开放式中庭 以座椅、露天休息平台等聚集人气，形成客流驻足休息点 环形流线，利于环顾周边商家，并能开展小型商业活动 PRRT 3 商业建筑空间设计——街区式商业 夜景灯光不仅能起到昭示性的广告效果，还能烘托商业气氛，同时也是景观的构成部分起到吸引客流的作用 夜景灯光 PRRT 3 商业建筑空间设计——街区式商业 休闲设施结合小景设置，如座椅与小型水池、雕塑、绿化的结合 雕塑用于表达商业调性 绿化和水景满足对阳光和水的渴望 景观小品 PRRT 3 商业建筑空间设计——街区式商业 保证2-3层区进入的便利性 垂直交通不宜过多，以避免减少消费者停留的时间 选择合适的位置设置垂直交通 减小对底层商铺的遮挡，保证底层商铺的昭示性 连廊：在空间连接不同建筑体，增加项目的整体性自动扶梯：向上疏导客流，保证商铺客流的均好性楼梯：通过个性化楼梯塑造或观景楼梯增加楼梯的趣味性 店铺采用竖向排列，充分利用叠加空间，通过店铺丰富性营造出底层商铺生机与活力 垂直交通组织 商业建筑空间设计 PART 3 商业建筑空间要点 建筑空间类型 盒式商业（集中式商业） 街区式商业 商业空间创新 PRRT 3 商业建筑空间设计——商业空间创新 商业空间的发展不断推陈出新、不断完善、越来越多元化 多元化休闲中心：商业空间感觉的打破与重组，集中商业与街区商业的融合。 旧城改造时尚新地标：新旧建筑的碰撞、传统与时尚的互溶、诠释海派文化与国际都市 上海新天地 上海 大宁国际 * 上海太平桥石窟门里弄改造项目_上海 新天地 典型个案研究 * 上海新天地作为重建项目的启动核心区域首期开发，其具有悠久的上海历史文化风貌，改建后成为创造前沿生活体验的时尚中心，由高级餐厅、酒吧、专卖店及时尚店铺组成； 太平桥人工湖绿地 –项目地块中央，占地4.4万平方米的绿化区，市中心罕见大型水系，提升项目整体景观价值； 高尚住宅 – 重建主要打造内容，凭借新天地以及人工太平湖的区域价值打造成配套设施完备的大型高尚住宅项目，目前已成为上海受屈一指公寓类豪宅。 企业天地 - 包括多幢甲级写字楼及娱乐购物中心，配合淮海路高档写字楼区域坏境打造。 高尚住宅区 国际学校 高尚住宅区 翠湖天地 已建成 规划中 雅苑 （一期） 御苑 （二期） 嘉苑 （三期） 上海 新天地 六星级酒店 企业天地一期 企业天地二期 白玉兰大厦 白玉兰商场 百老汇剧院 上海太平桥地区重建项目/规划定位 购物中心 古董街 太平桥人工湖 核心启动区 图示说明： 以新天地作为商业启动 沿太平桥人工湖分期开发 文物旧城改造 上海时尚新地标 * 核心定位 文物旧城改造 上海时尚新地标 目标客户 境内外商务经营人士、游客和年轻时尚一族 占地面积 30000 建筑面积 57000 容积率 1.8 项目总投资 12亿元 改造成本 2万元/㎡ 拆迁安置成本 6.7亿元 停车位 马当路地下停车库150个；太平桥公园地下停车库220个；企业天地地下停车库226个，共596个车位 租金 35-45元/㎡.天 租售率 98% 建筑设计 美国WOOD/ZAPATA(Boston)设计事务所 新加坡日建国际设计有限公司 建筑顾问 上海同济大学建筑设计研究院 上海新天地/产品核心定位 关键字：多元化 时尚 高品味 新天地区别于以往惯性思维的传统建筑保护项目，其更注重商业元素的利用，针对其后期商业模式的开发作产品定位： 上海市中心的高档商业娱乐聚集地； 保护上海传统建筑（石库门），并赋予其时尚元素； 引入多家高级餐厅、酒吧、品牌专卖店及时尚店铺等形成高档一体化消费娱乐场所； * 历史积淀其文化底蕴 重建后形成海派文化 上海新天地/文化背景 入口广场 改建后 石库门的对话经过 历史的沉淀…. 上海新天地其前身是原为旧石库门里弄区域，建于20世建纪20－30年代，作为上海近代文明的象征，其采用传统江南民居空间特征单元，按西方联排住宅的方式进行布局，具有中西合璧的色彩； 而上海新天地紧邻中共一大会址，因此部分为优秀历史建筑，而石库门因年久老化失修，屋基下沉，底层潮湿，木结构不同程度腐朽，街坊原居民约2800户，逾8000人，经过重建，传统里弄与现代建筑融为一体，创造出集历史、文化、旅游、商业、娱乐等为一体等特色街区的改造之路，结合上海的文化氛围形成海派文化。 建筑特色 红墙保留 * 上海新天地/规