文山调查报告讲解.doc

一、文山市概况 文山壮族苗族自治州地处云南省东南部，东与广西百色市接壤，南与越南社会主义共和国接界，西与红河哈尼族彝族自治州毗邻，北与曲靖市相连，人称云南“东南大门”。土地面积32239平方公里。其中：山区和半山区占总土地面积的97%，总人口为343万人，州府文山市距昆明356公里。 文山享有“三七之乡”的美誉。全州土地辽阔，自然条件优越，物产丰富。有普者黑、广南坝美等旅游景点，也有开化“三七”、广南“八宝米”、丘北“辣子”等名特产，更有储量大、品位高的矿产资源，其中：锡、锑、锰矿储量分居全国的第二、三、八位。 二、文山区位及交通 文山位于云南省东南部，于1958年4月1日成立，国境线长438公里，是我国连接东南亚的窗口城市——发展东南亚边境贸易优势。 三、文山市城市格局 文山州地处云南东南部，位于云南省与泛珠三角地区合作及面向东盟开放 的重要连接点、结合部，自古以来就是云南走向两广和越南，走向东南亚最便捷的入海通道； 文山也是云南省与国际国内区域经济联动的桥梁和纽带，地理位置具有特殊性； 随着“桥头堡”、“新高地”战略的出台，文山将有更多的机会获得东南亚三大经济圈的辐射，城市框架将得到迅速拉升，城市重要性将获得积极体现； 文山地块东西受山体地势影响，发展受到制约；城市向南北发展，整个城市呈“哑铃”形状。 1、文山市城市规划 文山城市功能用地规划（2006-2025） 1.1、城市空间布局： “一河、两轴、三片”：“一河”为盘龙河；“两轴”为“开化路发展轴”、“文华路—花桥路发展轴”；“三片”为卧龙片、中心片、花桥片。 1.2、城市用地发展方向： 文山城市主要发展方向应为向北、向南发展“北拓南展”，近中期向北，中远期向南。 1.3、城市人口规模：近期：25万人；城市用地规模：近期：25平方公里； 以盘龙河、东文山、马鞍山、西华山形成的山水城市。 2、城市性质： 文山州的政治、经济、文化中心，地方民族特色鲜明的滇东南主要中心城市，云南省通边达海通道的重要节点，云南铝产业、国际三七交易中心。 3、文山市经济数据 2011年全市 GDP120.5亿元，按可比价格计算，同比增长15.6%。分产业看，第一产业增加值12.7亿元，同比增长9%，拉动GDP增长0.9个百分点，对GDP增长的贡献率为5.8%；第二产业增加值59.3亿元，增长21.6%，拉动GDP增长10.4个百分点，对GDP增长的贡献率为66.5%；第三产业增加值48.5亿元，增长10.3%，拉动GDP增长4.3个百分点，对GDP增长的贡献率为27.7%。 2011年，文山市全社会完成固定资产投资88亿元，同比增长25.7%。按项目地域分：城镇投资完成53.6亿元，同比增长14.2%；农村投资完成11.3亿元，同比增长17.1%；房地产开发投资完成22亿元，同比增长25.3%；农村私人投资完成1亿元，同比增长21.7%。按项目规模分：500万元以上项目完成74.5亿元，500万元以下项目完成13.5亿元。 四、商贸和地产板块情况 沿袭职能版块的划分方式，文山市场上也形成了相应的地产版块 卧龙板块 城市进一步向北发展，该区域将成为文山未来的政治文化中心。 中心板块 以旧城改造为主，进一步疏解老城压力，打造成为以商业零售为主的综合服务中心，城市发展的中央商务区。 花桥板块 依托其市场集中的优势，打造成为文山科教、体育、商贸物流中心。 1、区域板块特征 卧龙板块：目前的房产主要是州政府所在地片区，配套设施还不够完善。 代表楼盘：中天世纪、锦苑名都、顺康花园、龙景园、华宇印象、大景晟世、明德郡园小区、天俊丽园金光万象城…… 文山北城区是文山州和文山市行政中心所在区域，也是文山城市发展的主要方向。 中天世纪：100万平方米的高尔夫亲情水岸生态健康（景观）大城 位置 文山凤凰山下卧龙大道州政府旁 规模 占地面积1500亩 ，建筑面积100万平米 ，容积率1.09，绿地率42.5%， 产品 独栋、双拼、联排别墅，花园洋房、底层商铺 面积及价格 别墅面积230-350平米，总价70-120万元 洋房面积85-135平米，总价25-38万元 商铺：面积65-95㎡ 单价 5500-7000元 高层住宅：面积91、134、138、158、200平米 客户 客户：文山企事业单位、公务员 生意人、文山行业精英等领袖级高收入人群 以富宁、砚山、麻栗坡、马关为主的部分县城高收入群体 销售 状况 目前别墅销售400多套，多层212套，前期产品已基本清盘 卖点 区位、环境、交通、景观和发展前景 配套 包括：高尔夫球场、100亩人工湖、商业步行街 中心板块：核心老城区，区域内土地供应量日渐稀缺，商业地产开发及其活跃 老城区，人多车多，可开发利用的土地面