物业管理综合知识讲解.ppt

物业管理课件 二、第一章-总则-第二条：对立法管理、立法解释，基本概念作解释，理解： 1、内涵→本质特征 2、物业管理的内容 三、第三章：业主和业主大会 1、主要解释： ①业主→房屋所有权人为业主 （所有权与共同所有权有区别） ②业主大会→是由全体业主组成的，决定物业重大管理事务的业主自治管理组织。 ③业主委员会→是业主大会的执行机构。 （社团组织，一般群体组织，香港叫社群法团，不承担民事责任） 2、主要规范两个方面： ①业主的权力-义务； ②业主的组织职能； ③第六条主要强调平等关系，按合同办事 ； ④第七条（一）（二）（三）法律原则宗旨是一致的 特别注意： 以物业管理公司对业主颁布的各种规章制度是无效的（对业主无约束力，只有《业主公约》才有约束力；其规章制度仅对内部管理有用)物业管理公司无权制订制度，应由业主大会制订（以业委会名义颁布实施） 3、业主大会会议的形式 ①采用书面征求意见的形式 ②业主代表大会 选聘、解聘物业企业需经一半以上有投票权的业主参加 4、业主大会有权选聘、解聘物业公司（企业）。业主的决策权在业主大会；业主委员会无决策权。 ①业主委员会筹备小组→召开业主大会→选举新的业主委员会→补贴办公经费→商量配合工作 由业主决定，物业公司可以补贴一点，这样可以给物业公司节约成本 ②注意：物业管理公司应对业主委员会引起重视（监督提意见是好事）好的业主委员会能帮我们做大量的工作。 主要解释：第十五、十九、二十条 四、专项维修基金 专项维修基金俗称“房屋养老金” →又名公共维修基金→属储备性质 1、用途：物业大、中维修，设备设施的大更新 2.管理办法 ①只能使用，不能提取。永远跟房子走（卖房不能退，属产权人）房屋拆迁时可以退还。 专款专用，建立以单元为单位的账目 ②物业公司有使用权，但没有决策力（由业主大会审议）业主大会由决策力，但没有使用权。 五、按时交纳物业服务费用 1、业主必交两笔钱： ①物业管理费用 ②专项维修基金 2、收费率不高的原因： ①业主交费意识不强。举例说明：广州→南宁的区别，以奥园为例） ②物业公司维权意识不强，经营思路、经营手段、经营措施不对。处理与业主矛盾不到位，加剧矛盾升级） ③未建立一个良好的收费（交费）秩序（物管核心） 3、物业公司擅自停水停电处于被动，这叫越权代理。 停水停电应由供水供电公司授权委托。 委托物业管理公司代理收费应另签代理协议 六、第三章-前期物业管理 1、第21条： 确定开发商权力、义务 2、第24条：招投标问题 两种： ①公开招标 ②邀请投标。 程序： 招标通知书→邀请投标人实地考察→召开投标人会议→解决投标人的问题→邀请专家→启封标书 专家评分（综合评定3名）→按顺序通知→签订正式合同→报房产行政部门备案 3、第25条：是为物业管理铺平道路。 如果开发商与购房人的买卖合同中未约定，那么一定要补约定，前期物业管理合同指须开发商签订，跟所有业主都有效，不须与每个业主签订。 后期物业管理合同只须跟业主大会或业主委员会签订，也不必与业主一一签订。 4、第27条：针对开发商的规定 利用公共部位进行经营→经三方同意（有关业主→业主委员会→物业管理企业。三方达到一致后才可经营） 5、第28条：对物业管理企业的规定 查验时一定仔细、详细，要有详细记录，物业管理企业千万要与开发商分清，查验时，与规划设计图不同，由业主委员会与开发商协定。 6、第29条：物业管理企业在接管时，一定要细。 7、第30条：主要是讲保修期问题，两个保修： ①开发单位对建设单位保修（建筑公司对开发商的保修期） ②业主的保修期是从交钥匙之日起开始算起。 ③非住宅建筑（物业）保修由买房人与开发商双方约定。 ④住宅保修期：两书制度→《质量保证书》、《使用说明书》 ⑤业主提出修缮的要求时： Ⅰ责任人造成的由责任人负责修缮； Ⅱ是否已过保修期； Ⅲ查找修缮部位为（公用、自用部分） 七、第四章-物业管理服务 1.第32条-物业管理需求： ①管理人员：韧力性，中等人才（不需要高端科学）具有综合能力的人才（会协调管理、会经营） ②资质问题：独立法人资格《营业执照》《资质证》 Ⅰ资本金 Ⅱ管理人员要求《经理上岗证》《工程师证》《经济师证》《会计师证》Ⅲ各项《规章制度》的健全 Ⅳ业绩（新公司可以慢慢晋级） ③人力要求：三级等级 30人 一级公司：500万资本金 20人 二级公司：300万资本金 10人 三级公司： 50万资本金 2.第33条：职业资格证（上岗证） 考试内容： ①物业管理与法律、法规、政策。 ②物业管理概论。 ③物业管理实务知识，《物业经营管理》《物业管理相关知识》。 3、第35条-物业服务合同的签订 合同内容：①物