备案抑或登记？-特伦斯土地登记制度中的异议备案和中国不动产异议登记制度之比较.pdfVIP

备案抑或登记？ ———特伦斯土地登记制度中的异议备案与中国不动产 异议登记制度之比较 刘国庆 摘　要：特伦斯土地权属登记制度（ＴｏｒｒｅｎｓＬａｎｄＴｉｔｌｅＲｅｇｉｓｔｒａｔｉｏｎＳｙｓｔｅｍ）是 １９世纪 澳大利亚对地产权的产生和变更进行公示的主要方式。它被许多普通法国家采纳。它 的核心是保护交易安全、降低交易成本、提高整体社会效益。它把登记行为从记录权利 上升到产生权利的高度，从而使登记在册的权利具有了不可推翻性。其异议备案制度也 远比我国目前的异议登记制度所保护的权益宽泛得多。而我国《物权法》关于异议登记 的规定过于简单，这是与其制度本意适得其反的做法。 关键词：异议登记　可异议权益　特伦斯土地登记制度 一、序言 　　 拜读了程啸教授发表在２０１１年第５期《法学家》上的《论异议登记的法律效力与构 〔１〕 成要件》一文 和常鹏翱教授发表在《中国法学》２００６年第６期上的《异议登记的制度建 〔２〕 构———法律移植的微观分析》一文， 笔者也想谈谈在物权异议登记方面的看法。 程啸教授重点讨论了异议登记的法律效力和构成要件。他主张应淡化异议登记对登 记权利人行使其物权的限制作用，并认为异议登记只是一个待定的争议而已，不能也不应 〔３〕 有限制物权的效力。 常鹏翱教授则认为：“在异议登记期间，登记簿记载的权利人有权 处分被异议抗辩的权利，但在更正登记后，登记更正后的权利人未追认的，该处分不发生 〔４〕 效力。” 由于罗马法的ｄｏｍｉｎｉｏｎ（绝对控制权）的影响，大陆法系的物权具有相对的绝对 性，对登记在册的权利人的物权保护比较重视。所以上述两文的作者不由自主地对异议 对登记权利人的负面效应比较敏感，认为异议登记的效力不宜过高地予以承认。 当今世界，存在着两大主要土地登记制度———德国土地登记制度（及以它为基础的  堪培拉大学助理教授，法学博士。 〔１〕 程啸：“论异议登记的法律效力与构成要件”，载《法学家》２０１１年第５期，第６４－７７页。 〔２〕 常鹏翱：“异议登记的制度建构———法律移植的微观分析”，载《中国法学》２００６年第６期，第４４－５５页。 〔３〕 同注１引文，第６５页。 〔４〕 同注２引文，第５４页。 ·７５· 《比较法研究》　　２０１３年第４期 〔５〕 其他国家的土地登记制度）和起源于澳洲的特伦斯土地登记制度。 两者具有同源性但 〔６〕 又有很大的区别。登记官在德国是地方法院的官员， 所登记的土地在该法院的辖区 内。所以，德国的登记是法律行为。登记官在澳大利亚特伦斯制度下是行政官员，土地登 〔７〕 记是行政行为。 反映在异议登记方面，前者把异议登记作为可登记的事项详细地记载 在权利证书上，后者把异议备案作为一个独立的系统保存在登记管理机构供交易人或利 益相关人查询；前者侧重物权权利，后者可以是任何性质的权益；前者是纠错为主，后者则 〔８〕 注重保护相关权利人／异议备案人的权益；前者是实质审查，后者是形式审查。 从这个 意义上讲，前者是异议登记加实质审查，后者是异议备案加形式审查。 笔者从普通法角度出发，关心的则是这一制度目前在中国多大程度上能真正起到保 护相关权利人／异议备案人的作用；因为笔者认为该制度毕竟不是为记载在簿的登记权利 人而设计的，而是为未登记其权益或错误登记其权益的权利人设计的。它的目的和作用 是防止强势的不可被推翻的特伦斯产权所可能对真正权利人、隐性权利人或对被异议的 不动产有不能登记的相关利益的人造成的损害。因为在特伦斯制度下，