保利地产税收筹划详解.doc

???? 目录 一、企业发展概况 5 （一）企业介绍 5 （二）组织架构 5 （三）企业文化理念 7 （四）企业基本战略 7 （五）企业经营思路 8 （六）企业经营模式 8 （七）企业财务状况 10 （八）市场环境 10 （九）挑战及应对 12 二、税收政策 13 （一）主要税种及税率 13 （二）税收优惠 13 （三）税收政策及变化 14 三、涉税分析 14 （一）所得税费用组成 14 （二）所得税费用与会计利润的关系如下 14 （三）营业税金及附加组成情况 15 （四）应交税费组成情况 15 （五）税收负担分析 16 （六）企业的关联方及关联方交易 16 四、企业的主要税收风险 18 （一）利率风险 18 （二）信用风险 19 （三）流动性风险 19 （四）汇率风险 19 五、税收筹划方案设计 19 （一）营业税的税收筹划 20 （二）企业所得税的税收筹划 24 （三）土地增值税的税收筹划 28 参考文献 31 保利地产税收筹划方案设计 一、企业发展概况 （一）企业介绍 保利房地产（集团）股份有限公司(证券简称:保利地产,证券代码:600048是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，是中国保利集团房地产业务的运作平台，国家一级房地产开发资质企业连续五年荣膺中国房地产行业领导公司品牌，品牌价值已突破300亿元。总部位于广州。2006年7月31日，公司股票在上海证券交易所挂牌上市，成为在股权分置改革后，重启IPO市场的首批上市的第一家房地产企业。3.34 亿平方米，为近5 年内的最低水平，同比下降14%，而土地购置费用同比增长29.3%至1.75 万亿元，保持了持续增长态势，土地购置均价则逆市上涨逾50%至5230 元/平方米。在商品房销售量价同比下降的情况下，地价却未现调整，这也是抑制房企土地投资热情的一个重要因素。从行业资金面来看，行业资金来源同比微降，整体偏紧。从资金来源构成来看，信贷支持力度不足、市场利率居高不下，商品房销售和资金回笼速度放缓，导致其他资金来源（主要为个人按揭贷款和定金及预收款）同比减少，在房地产开发资金来源中的占比下降。从行业政策面来看，全年处于行政调控手段逐步退出、政策环境整体渐趋宽松的过程中。2014 年7 月11 日住建部明确提出“千方百计消化库存”，30 多个城市随后陆续退出限购，截至年底除北上广深及三亚5 个城市外，其他限购城市已全面取消限购。 展望2015 年，行业内对流动性支持保持中性偏乐观判断。2014 年底的中央经济工作会议把稳增长作为2015 年五大任务之首，仍将实施积极的财政政策和稳健的货币政策，并强调“积极的财政政策要有力度，货币政策要更加注重松紧适度”，因此除一季度的降准降息之外，预期年内货币政策仍将持续宽松，以对冲外汇占款下降，保持合理流动性。其次，各级政府对于房地产行业的态度已从过去的抑制房价上涨转向促商品房销售、促房地产开发投资，因此判断行业政策环境将持续友好，并存在进一步改善的可能。最后，新型城镇化的持续推进，仍将推动房地产行业中长期向好发展，但行业进入发展新常态也是一个不争的事实。新的发展阶段中，商品房库存高企、宏观经济增速下台阶，整体上制约了房企的投资热情，消费者的购房态度也发生了微妙的变化；但随着支持政策的落地、流动性改善及商品房库存水平的降低，市场将重新进入平稳增长。特别是对于以省会城市为主的一、二线中心城市，由于其经济发展动力和人口吸聚能力强劲，必将成为未来最具活力的商品房市场。 （九）挑战及应对 在行业步入发展新常态之后，保利地产将面临市场规模整体增速放缓、波动加剧，房地产项目开发盈利水平趋势性下降，区域市场分化加剧、投资风险加大，房地产行业发展模式转变和创新等方面的行业共性挑战。同时，随着行业集中度的不断提升，2014 年销售规模TOP10 房企的市场份额已达17.2%，市场也出现了扎堆一、二线城市的现象，销售超千亿的房企也即将全部登陆资本市场。可以预见，房地产企业之间的竞争将更趋激烈，如何保持和提升行业竞争地位是其面临的一大挑战。面临系列挑战，保利地产一方面将依托已有的集中于一、二线城市的项目资源、低成本及多元化融资能力、优秀的管理团队和管理经验等优势，加快去库存、优化存量结构，持续推进项目投资和开发管理的精细化、降本增效；另一方面借助国企改革的契机，积极推进公司在管理机制和养老产业等增量业务上的改革创新，激发企业和管理团队活力，努力实现公司持续健康发展，保持行业竞争地位和优势。 二、税收政策 （一）主要税种及税率 存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明如下： （二）税收优惠 无 （三）税收政策及变化 国家税务总局为了加强