同策X年11月9日上海新江湾城银亿领墅项目推广策略69P.pptVIP

特 色 会 所 一层400平米（带露台） 地下1000平米 法式主题咖吧 雪茄吧 独特的会所运营方式在板块乃至整个市区形成差异 简餐吧 酒窖（400平米） 小 结 区域卖点 产品卖点 生态——生态湿地 地段——中内环 纯别墅社区 规划——第三代国际社区 低容积率高附赠值 纯正法式风格（建筑、园林、包装） 特色会所（附带酒窖功能在全市都稀缺） 区域定位 生态知识型 中内环 第三代国际社区 项目价值 纯别墅 法式精神 宫廷精装 核 心 价 值 定 位 竞争分析 PART 2 内部竞争 外部竞争 内 部 竞 争 重点个案1：新江湾九里 主力成交为三房，2月份至今成交量持续低迷 143套 项目指标 数值 项目 介绍 位置 轨道交通10号线（殷高路站）、轨道交通3号线（江湾镇站 殷高路站）、轨交8号线（市光路站）公交168路下行(国浩路政和路) 公交168路上行(政和路国帆路) 临近中环线 项目规模 占地15万方、总建筑面积25万方 住宅、别墅、公寓 180㎡三房为主力去化户型 ·产品 建筑形态 板楼，高层 主力去化户型面积 装修标准 全装修 市场 最近开盘时间 2011-7-9 价格 46000元/m2 160-190三房为主 余量统计 动态 7月9日推250~300平层三房 项目指标 数值 项目介绍 位置 地铁10号线新江湾城站；地铁3号线长江南路站；公交168路淞沪路国秀路站 项目规模 占地6万方、总建筑面积10万方 住宅 510户 ·产品 建筑形态 小高层 主力去化户型面积 140m2左右 3居室；为主力去化 装修标准 精装修 市场 最近开盘时间 2011-6-23 价格 55000元/m2 余量统计 183套 重点个案2：九龙仓玺园 以三房公寓为主要去化，6月开盘成交量迅速增加 项目指标 数值 项目介绍 位置 地铁10号线（新江湾城站） 项目规模 占地5.42万方、总建筑面积6.50万方 叠拼、公寓 256户 ·产品 建筑形态 多层 主力户型面积 300~340叠拼 装修标准 精装修 市场 最近开盘时间 2011-2-27 价格 69000元/m2 余量统计 42 重点个案3：仁恒怡庭 上半年3、4月去化迅速，5、6月开始成交急速下滑 区域内市场竞争 小结 短期内，本案的第一类竞争项目为新江湾城在售平层和别墅项目，竞争压力不大。 未来随着同质化相对较高的潜力竞品上市，板块竞争将趋于激烈； 主力竞品 仁恒怡庭/建发江湾萃/祥生御江湾 产品类型与主力总价段上都存在竞争 重要竞品 九龙仓玺园 主力总价段上存在竞争 中建江湾城 产品类型和主力总价段上都存在竞争 潜在竞品 外 部 竞 争 竞争分析 总结 外部：板块间的竞争,从全市的竞争来看，1000万以上的豪宅产品从近郊的独栋别墅，联排别墅，到市区内众多的大平层精装公寓产品，客户面临众多的产品选择； 内部竞争分析：客户分流，短期内，本案的第一类竞争项目为新江湾城在售平层 和别墅项目，竞争压力不大。未来随着同质化相对较高的潜力竞品上市，板块竞争激烈； 客群研判 PART 3 客 源 定 位 ①、目前客源表现 北三区客源表现明显，占客源总量的60-70%； 项目 杨浦 虹口 宝山 浦东 崇明 闸北 普陀 长宁 徐汇 卢湾 闵行 黄埔 金山 其他 仁恒怡庭 34% 16% 15% 11% 4% 4% 4% 3% 2% 2% 1% 1% 1% 2% 橡树湾 31% 25% 14% 7% 3% 7% 2% 2% 2% 1% 1% 1% 1% 3% 九龙仓玺园 36% 13% 10% 9% 4% 4% 4% 2% 4% 2% 2% 3% 2% 5% 新江湾板块总客源分布： 主要项目客源分布 ②：客源变化趋势 橡树湾客源变化 ① 仁恒、保利、九龙仓等知名开发商，规模性发展，区域楼市认知度将大幅提升 国际社区形象、生活氛围日益成熟，唯一生态环境将吸引向往生态豪宅生活的城区富豪 仁恒、华润等品牌忠实客户将闻名而来，随之带动群众效应，客源层面全面铺开 ② 复旦、同济附中等人文教育、娱乐配套、五角场等基础设施完善，国际社区形象日益成熟 客户趋势演变： 06年以后，外区客户比例呈逐年上升态势，从侧面印证了新江湾板块的市场价值正在得到市场认可。 但根据成交客户所在区域，与新江湾区域有地缘性联系的客户依旧占较大比例，高端市场的客户群并未完全打开。 目前，由于新江湾整个板块价值提升，区域内客户因购买力有限，受到挤压，比重持续下降。 板块价值提升，外区导入类客户呈逐年上升的趋势。 ③：潜力客源区域 华润橡树湾成交客户自09年开始在浦东宣传推广后，10年浦东客户开始有成交，并成上升趋势。 客户来源中，浦东客户占15%，在外区域中比例较