第八章 土地增值税解析.ppt

(3)2010年3月该项目竣工验收，应支付建筑企业工程总价款3 150万元，根据合同约定当期实际支付价款为总价的95％，剩余5％作为质量保证金留存两年，建筑企业按照工程总价款开具了发票。(4)发生销售费用、管理费用1 200万元，向商业银行借款的利息支出600万元，其中含超过贷款期限的利息和罚息l50万元，已取得相关凭证。(5)2010年4月开始销售，可售总面积为45 000m2，截止2010年8月底销售面积为40 500m2，取得收入40 500万元；尚余4 500m2房屋未销售。 (6)2010年9月主管税务机关要求房地产开发公司就“东丽家园”项目进行土地增值税清算，公司以该项目尚未销售完毕为由对此提出异议。(7)2011年2月底，公司将剩余的4 500m2房屋打包销售，收取价款4 320万元。(其他相关资料：①当地适用的契税税率为5％；②城市维护建设税税率为7％：③教育费附加征收率为3％；④其他开发费用扣除比例为5％)要求：根据上述资料，按序号回答下列问题，如有计算，每问需计算出合计数。 (1)简要说明主管税务机关于2010年9月要求府城房地产开发公司对该项目进行土地增值税清算的理由。? ? (2)在计算土地增值税和企业所得税时，对缴纳的土地闲置费是否可以扣除?? ? (3)计算2010年9月进行土地增值税清算时可扣除的土地成本金额。? ? (4)计算2010年9月进行土地增值税清算时可扣除的开发成本金额。? ? (5)在计算土地增值税和企业所得税时，对公司发生的借款利息支出如何进行税务处理?? ? (6)计算2010年9月进行土地增值税清算时可扣除的开发费用。 (7)计算2010年9月进行土地增值税清算时可扣除的营业税金及附加。? ? (8)计算2010年9月进行土地增值税清算时的增值额。? ? (9)计算2010年9月进行土地增值税清算时应缴纳的土地增值税。? ? (10)计算2011年2月公司打包销售的4 500m2房屋的单位建筑面积成本费用。? ? (11)计算2011年2月公司打包销售的4 500m2房屋的土地增值税。 * 【例题·判断题】转让旧房的，应按房屋的净值、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。（?? ）（2000年） 从不同转让标的看扣除项目的差异。 新建房地产转让时可扣除：1．取得土地使用权所支付的金额；2．房地产开发成本；3．房地产开发费用；4．与转让房地产有关的税金；5．财政部规定的其他扣除项目。 存量房地产转让时可扣除：1．取得土地使用权所支付的金额；4．与转让房地产有关的税金；6．旧房及建筑物的评估价格。 【例题·多选题】以下项目中，转让新建房地产和转让旧房产计算其土地增值税增值额均能扣除的项目有（??? ）。 A. 取得土地使用权所支付的金额???????? B. 房地产开发成本 C. 与转让房地产有关的税金???? D. 旧房及建筑物的评估价格 从不同转让主体的不同转让行为看扣除项目的差异。 企业情况 转让房地产情况 可扣除项目 房地产开发企业 转让新建房 1．取得土地使用权所支付的金额 2．房地产开发成本 3．房地产开发费用 ①纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的： 最多允许扣除的房地产开发费用=利息（不包括加息、罚息）+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内 ②纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的 最多允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内 4．与转让房地产有关的税金 ①营业税；②城建税和教育费附加 5．财政部规定的其他扣除项目（加计扣除） 从事房地产开发的纳税人可加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20% 非房地产开发企业 转让新建房 1．取得土地使用权所支付的金额 2．房地产开发成本 3．房地产开发费用 4．与转让房地产有关的税金 ①营业税；②印花税；③城建税和教育费附加 各类企业 转让存量房 1．取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用 2．房屋及建筑物的评估价格 评估价格＝重置成本价×成新度折扣率 3．转让环节缴纳的税金 ①营业税；②印花税；③城建税和教育费附加 各类企业 单纯转让未经开发的土地 1．取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用 2．转让环节缴纳的税金 第六节 应纳税额的计算 一、增值额的确定 （一）通过收入减除扣除项目求得 （二）关于评估价格的使用 纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（1）隐瞒、虚报房地产的成交价格的；（2）提供的扣除项目不实的；