桂林市九里香堤项目原水榭华庭市场营销推广报告.docVIP

桂林市九里香堤项目（原水榭华庭）市场营销推广报告 受桂林市兴达房地产开发有限公司委托，新基地在《桂林市水榭华庭项目市场调研分析报告》及《桂林市水榭华庭项目市场定位分析报告》的基础上，用8个工作日（2002年6月15日——2002年6月2日）进行了项目前期策划工作的第阶段——，在此过程中，新基地组织了包括策划小组、销售精英和市场调研部多位同事在内的专案小组，对项目全方面的论证和分析，最终整理撰写成本文。 新基地认为，现代营销不仅仅局限于开发一个好的产品，把价格定得很吸引人，并将它推出给目标顾客。现代营销概念的优势在于建立具体的产品（项目）与客户之间的有效沟通渠道，通过对项目的适当包装，将产品的优势和所能提供的功能以客户最容易接受和认同的方式表达出来。而对于一个项目的经营而言，确立项目营销的总体策略的意义十分重要。 首先，统一项目推广过程中各合作单位的思路 一个项目推广过程中涉及的单位包括发展商、代理商、建筑工程公司、建筑设计公司、园林设计公司、广告公司、模型公司、室内设计装修公司、礼仪公司等，必须要有统一的营销总体策略思路，才能为各合作单位分别在各自专业范畴内定下初步基调及方向，在此前提下，各合作单位能充分发挥专业所长，又能紧缩密联系，显现默契配合的优势。 另外，对制订销售策略及媒体策略、广告策略等提供指导意义 销售策略、广告策略、媒体策略等作为营销总体策略的子策略，必须服务营销总体策略。 制定营销总体策略，考虑的因素有： 1）项目的物业定位及形象定位 2）项目的规模及分期开发情形 3）项目自身的各个素质指标条件 4）整体经济环境 5）项目目前现状 在报告主体的第一部分，将主要对项目的形象包装方面提出了一些参考建议，其内容包括项目标识（LOGO）和名称建议、外围导视系统建议、围墙包装建议、售楼处建议、展点建议、样板房设计建议和看楼通道建议等内容。 本篇报告的主要部分出现在第二部分，本部分主要是结合项目的市场情况和项目定位提出了一些销售主张和建议，其范围包括项目销售总体策略、入市时机确定、销售阶段建议、各阶段销售策略建议等几个方面，希望能通过对这些方面的详细分析，能对项目后期的销售指导性作用。 报告的第三部分是项目的推广媒体组合建议，本部分内容是对第二部分营销推广的一个补充，包括宣传推广总体策略、宣传卖点组合、各销售阶段广告策略三部分。 报告的最后一部分是项目宣传推广费用估算，此部分对项目的推广费用投入做了简单的估算，希望能对发展商进行财务预算提供一定帮助。 毫无疑问，本份报告是整个项目策划阶段的重要组成部分，是项目进入具体实施阶段的指导中心，在本份报告中，主要是通过对市场情况和项目本身进行分析，提出结论性的推理和判断，为以后推广销售的确认方向。 在本份报告完成通过后，新基地前期策划工作就全部完成，下一步我们将进入项目的操作阶段。 在本份报告的分析过程中，得到了发展商和项目运营管理商在相关方面的支持，在此对发展商和运营管理商的信任表示感谢，同时对策划中心其他同事在报告的撰写过程中提供的帮助致以谢意！ 深圳市新基地物业顾问有限公司策划部 九里香堤项目策划小组 2002年6月2日 目 录 第一部分 项目形象包装建议 一、项目标识(LOGO)及名字的建议 1、项目标识（LOGO） 2、项目案名建议 二、外围导视系统 三、围墙包装建议 四、售楼处建议 1、售楼处位置选择 2、功能分区 3、装修风格 4、展板设计建议 5、销售现场台面标牌及现场工作人员服饰、工作牌建议 五、展点建议 1、展点位置选择 2、展点功能 3、展点布置建议 六、样板房设计建议 1、装修套数 2、位置选择 3、装修风格 七、看楼通道建议 第二部分 项目销售建议 一、项目销售总体策略 二、入市时机确定 三、销售阶段建议 四、各阶段项目销售策略建议 1、接受咨询期 2、内部认购期 3、公开发售期、强势销售期 4、跟进期 第三部分 项目推广媒体建议 一、宣传推广总体策略 二、宣传卖点组合 三、各阶段广告策略及媒体组合 1、市场预热期 2、市场热销期 3、跟进期 第四部分 项目宣传推广费用估算 附表一 销售材料费用明细表 附表二 一期广告投放费用明细表 附表三 活动推广费用预算 参考资料 第一部分 项目形象包装建议  一、项目标识(LOGO)及名称建议 1、项目标识（LOGO） 项目标识，又称项目标志，是项目区别于其他项目形象识别系统的基础和核心，也是现代商品社会标志项目或商品唯一性的独有标示物，在项目的推广过程，项目标识作为项目推广的主题与由其自身衍生出来的现场导识系统（VIS）或者其他大众广告形式（报纸广告、电视广告等）相结合反复出现，达到强调项