深圳南山南硅谷海湾项目营销策划定位报告(PPT 44页).pptVIP

项目的客户群体主要来自金融、证券、保险、IT、通信、物流等行业的精英人士、部分的自由职业者和个体私营经营者。 次要客户 ◎ 宝安、龙岗、外地客户 重要客户 罗湖私营企业主 ◎ 福田、南山自由职业者 ◎ 香港客户 ◎ 福田、南山个体经营者◎ 3 项 目 发 展 战 略 战术1：市场细分——客户来源 核心客户 ◎ 福田、南山企业中\高层管理人员 ◎ 福田、南山私营企业主 ◎ 福田、南山公务员 ◎ 科技园IT人士 城市中 · 高尚生活区 · 滨海物业 战术2：产品超越——物业定位 3 项 目 发 展 战 略 上层中产专属海岸生活 战术2：产品超越——形象定位 3 项 目 发 展 战 略 “海岸生活”——生活方式的转变 “他们在这里，完全与城市的喧嚣隔离，所感受到的是太平洋的辽阔，加利福尼亚群山的静谧，连呼吸的空气也是洁净的……” ——王受之 一周的紧张工作后 周末得以完全放松 海涛声中起床 观海露台中赏景 进餐 闲坐于空中会所 在滨海长廊中漫步 吹着清凉的海风 … … 通过市场比较法计算得出本项目的目前均价为8220元/平方米。 综合考虑深圳地产市场涨幅规律4％—6％ 预计本项目在未来推出市场时可实现的均价为： 3 项 目 发 展 战 略 价格建议 8500—9000元/平方米 战术点3： 独特营销 【御沙湾】，诉说的是一种对城市中产阶级的尊重和深层理解…… 市场未来供应量 春交会契机 规划利好 竞争对手的动作 项目工程进度 2006年5月（春交会） 3 项 目 发 展 战 略 战术3：独特营销——入市时机 预祝本项目圆满成功！ 预祝项目圆满开发成功！ * * * * 那么对于深圳的上层中产阶级具体有哪些特征呢？这部分人群大多数已进入而立之年，属于公司中的高管或技术中坚力量，在事业上已经取得了一定的成就，并且非常渴望得到社会的一种尊重和认可。跟普通的暴发户最明显的区别是这部分人受到很好的教育，追求一种生活的品味和时尚，并且非常务实，在选择物业时看重物业的前景及升值潜力。其实在他们非常光鲜的外表之下，内心是充满压力的，工作繁忙，危机意识很强。一方面他们担心普通的大众阶层超过自己，另一方面上层的富豪阶层又是他们难以跨越的鸿沟，所在他们在自己不断努力的同时，也非常关注下一代的成长，希望下一代可以生活的更好超越自己。因此这部分人群在选择物业的时侯，一方看重周边的景观和环境，希望回到家里是一种轻松的氛围，完全和城市的宣消相融离，另一方面又非常关心周边的教育体系。 * * 因此，基于项目的特点及深圳上层中产的职业特征，我们建议将项目的核心客户群锁定在…，重点客户群定位 * * 那么物业定位，我们建议为…，一方面体现了项目的核心价值—景观，另一方面又迎合了上层中产的置业心理。 * * 形象定位—上层中产专属海岸生活。上层中产体现了我们的目标客户群，以引起大家的共鸣。专属一词，体现的是一种尊贵感、稀缺性，海岸生活营造的是一种轻松自然的生活场景，迎合了我们的目标客户在紧张充满压力的工作之余，渴望放松的心态 * * 正如著名的设计大师王受之教授所说的。 * * 我们主要通过市场比较法来确定项目的价格，选取案例…，同时结合不同的定价因素对项目价格影响分析，确定…。 * * 结合…我们建议 * * 最后，我们中原全体成员… 来自 中国最大的资料库下载 ——昊创高新南项目营销策划报告 ROYAL BAY 御 沙 湾 来自 中国最大的资料库下载 提案思路 市场诊断 项目发展战略 项目思考 项目解析 第1篇：市场诊断 经济。 1 深 圳 市 场 GDP增长率与房地产发展的关系 GDP增长率 房地产业发展状况 小于4% 萎缩 4-5% 停滞 5-8% 稳定发展 大于8% 高速发展 近年深圳GDP增幅：17%左右 房地产高速发展 1 深 圳 市 场 土地。 1 深 圳 市 场 关内土地稀缺 房价持续上涨 1 深 圳 市 场 供需。 1 深 圳 市 场 05年南山区潜在供应项目37个，高价位项目供应量超过30% 供不应求 南山仍属热点 房价继续走高 1 深 圳 市 场 政策。 1 深 圳 市 场 房地产投资增幅有所下降 房地产开发规模明显得到控制 金融紧缩政策将会延续，房价上涨幅度将趋于缓和 1 深 圳 市 场 121号文件 18号令 提高二次置业按揭贷款的门槛 加息 “禁筹令” 南硅谷——占据着深圳滨海沿线重要位置，是深圳乃至南中国唯一拥有硅谷概念的海湾新区。 1 南 硅 谷 市 场 住宅用地 26万平方米 住宅建面 78万平方米 住宅总户数 约70