红湖湾项目策划报告.docVIP

红湖湾项目策划报告第一部分、项目地块特质分析 一、项目地块概述 本项目地块位于长沙市秦淮区石婆婆庙。项目由三栋多层、六栋小高层和三栋点式住宅组成。总占地___平方米，其中代征城市道路及绿化用地面积____平方米，实际可使用面积____平方米。容积率小于_____，建筑高度小于___米,总建筑面积___万平方米。项目紧邻风光里，位于大明路和永乐路的交界处。地块呈手枪型，整体比较规整。 二、项目基地特质评析 要素? ? ? ? 要素特征? ? ? ? 利弊? ? ? ? 利弊指数 城市规划? ? ? ? 大明路规划为长沙最大的汽车产业基地，大校机场拆迁，成为长沙新的居住中心? ? ? ? 利? ? ? ? ☆☆☆ 人口环境? ? ? ? 属于人口导入型区域? ? ? ? 利? ? ? ? ☆☆☆ 区域经济环境? ? ? ? 产业结构失衡，汽车产业成为其支柱，第三产业有待发展? ? ? ? 利? ? ? ? ☆☆ 区域住宅环境? ? ? ? 以低总价的商品房为主? ? ? ? 利? ? ? ? ☆☆☆☆ 交通配套? ? ? ? 紧靠大明路主干道，交通线路便利? ? ? ? 利? ? ? ? ☆☆ 用地自身特点? ? ? ? 项目地块呈手枪型，规划有一定难度? ? ? ???弊? ? ? ? ☆☆ 区域房地产市场环境? ? ? ? 固定资产投资增长快速，区域发展情况良好? ? ? ? 利? ? ? ? ☆☆☆ 商业配套? ? ? ? 周边小区底商，麦德龙、欧倍德? ? ? ? 利? ? ? ? ☆☆☆ 教育配套? ? ? ? 秦淮区实验小学、二十七中分校? ? ? ? 利? ? ? ? ☆☆ 自然景观? ? ? ? 比较欠缺? ? ? ? 弊? ? ? ? ☆☆ 医疗配套? ? ? ? 缺乏大型医疗机构，以社区卫生服务中心为主? ? ? ? 弊? ? ? ? ☆☆ 资料来源：中瑞市场研究有限公司 三、项目地块特质小结 1? ? ? ? 大明路一条街整体规划和大校机场拆迁给项目创造良好的外部条件 大明路将定位为长沙最大的汽车服务业的交易中心，带来了大量的人流，同时必将提升周边的各项配套。而大校机场即将拆迁，同时将空出近10公顷的土地，其中的5公顷将建成高尚住宅区域，由此区域的市政规划和各项配套将会跟上，成为长沙房地产的一个新的亮点。 1? ? ? ? 项目地理位置优越，周边配套基本完善 项目为于大明路和永乐路的交界处，交通相对便利，距城近；周边学校、银行、娱乐、商业设施初具规模，未来也是政府重点发展的区域，同时也借助居民对老城东区域的偏爱，打造长沙的新城东南。 随着区域市场发展，土地的供应也比较多，未来的竞争势必将逐渐加剧 目前大明路沿前作为长沙的新城东，发展刚刚起步，但随着大校机场的拆迁及周边项目的建设，以及大明路汽车街的进一步深化，区域房地产市场将会进入快速发展的阶段。届时，房地产市场的竞争也必将十分激烈。项目选择合适的入市时机，既能得到规划的强力支持，又可在竞争中占得先机，显得尤为重要。 四、项目SWOT分析 表4-1??土地S.W.O.T分析表 优势（S）l? ? ? ? 城东是长沙人购房的首选l? ? ? ? 临近主干道，交通便捷l? ? ? ? 周边市政配套逐步完善，具有不断升值潜力l? ? ? ? 房型设计符合市场需求l? ? ? ? 开发企业品牌价值l? ? ? ? 外环高架的建成，缩短了与市区的时间距离? ? ? ? 劣势（W）l? ? ? ? 项目周边配套设施尚未完全成熟l? ? ? ? 汽车产业的集中使小区居住氛围吵杂l? ? ? ? 离城较远，给人一种郊区的感觉l? ? ? ? 周边整体居住素质偏低l? ? ? ? 竞争楼盘较多 机会（O）l? ? ? ? 目前城东区域为数不多认处于供不应求的区域l? ? ? ? 市政规划为提升区域价值创造了良好的外部条件l? ? ? ? 大量汽车有关行业的进入，产生居住需求l? ? ? ? 宁芜铁路搬迁，交通瓶颈得到改善? ? ? ? 威胁（T）l? ? ? ? 市政规划具体实施时间的不确定性l? ? ? ? 大校机场拆迁后大量土地供应量及规划不确定l? ? ? ? 来自于市场的整体观望态势 小结：本案的潜在客群、地理位置等先天条件较好，如何在区域内竞争个案较多，以及同质化产品过多的不利条件下脱颖而出，是本案实现利润的拐点。我司认为：一、提升本案的硬件品质（如：建筑规划、园林设计、物业服务等），以利同竞争对手拉开档次；二、营造物业的独特气质（如：规划理念、社区文化等），扩大本案的潜在客群。软硬兼使方可立于不败之地。  第二部分 项目定位建议 一、项目市场定位 1.1??项目发展战略逻辑推理 l? ? ?