XX年10月20日云南石林小昌乐村项目定位研究报告.pptVIP

B、昆明郊县楼盘数据分析 1、银行储备利率上调，控制经济过盛增长，控制购房贷款指标，提高购房门槛。昆明周边郊县城市总价低、不限购、不限贷备受市场关注。 2、2011年秋季房交会郊县参展楼盘增加，政策影响下市场热度有所转移。 昆明房地产市场总结： 1、成交量急速下滑、市场观望情绪浓郁； 2、房价依然坚挺，未出现大幅降价趋势； 2、开发商拿地激情骤减； 3、新推楼盘较多，未来放量较大； 4、郊县市场持续升温。 B、2011年3-7月土地成交环比图 C、石林房地产市场分布格局 D、石林潜在及在售项目总建面分析 E、石林潜在及在售项目面积区间分析 F、石林在售及潜在项目容积率分析 G、石林项目潜在及在售项目价格分析 H、石林潜在及在售项目业态分析 L、石林在售及潜在项目客户源分析 J、石林项目个案分析 石林县房地产市场总结 1、石林房地产处于快速发展阶段，未来市场放量巨大； 2、市场承载力还未饱和，房地产项目逐渐向精品化发展； 3、以商贸、旅游、住宅、生态工业为综合业态的新城区将是未来房地产发展的主战场； 4、 石林项目以别墅居多，并未形成大型商业街； 5、石林楼盘均价：县城周边普通高层3800元/㎡左右，商铺10000/㎡ 左右 。 精致的内涵 业态规划：合理化 户型设计：新颖化 园林景观：精细化 物业服务：人性化 装修成本：300元/㎡ 建议设置酒店式入户大堂——提高项目整体溢价能力 所谓生态建筑，就是将建筑看成一个生态系统，通过建筑内外空间中的各种物态因素，使物质、能源在建筑生态系统内部有秩序地循环转换，获得一种高效、低耗、无废、无污、生态平衡的建筑环境 本案整体定位为： 石林新城·20万平米·欧式生态宅邸 支撑点：石林城市化进程，石林新城的潜在发展价值，交通、配套等等。 一、项目如上所述，城市生活的打造正适如其分。 二、与买家心理有关。从买家心理看城市发展，交通、区域配套、未来物业投资回报、居住价值等，是关注点。 三、买家对新城发展的认识。项目地处新城未来核心， 在现在与未来所打造的城市生活，形成了买家买点——买家关心的是城市生活能给他们带来什么方便。 支撑点：湿地公园、内部精致园林景观。 湿地公园是外部条件 项目内精致景观是内部条件，二者无缝对接，形成最具市场竞争力的复合差异化卖点，是我们界定的目标人群心理需求的核心点。 支撑点：巴洛克建筑的精雕细琢、艺术景观小品的个性浪漫。 欧州所体现的休闲浪漫生活，是小城市买家最迫切向往的生活方式。因此，我们卖给买家的，不仅是一处简约巴洛克式建筑及景观园林，而是与公园融为一体的、非常休闲舒适、艺术的、精致的、个性的异国城市生活。 以上是我们推广的线索，也是我们必须始终不渝执行的内容，在推广方面，都要以此为原则，以此为主干，其它为枝叶。 本次汇报仅围绕物业发展方向及产品定位展开，具体的营销策略及战术将在后期确定产品规划的汇报中具体呈现。 高层住宅：4000元/㎡ 花园洋房：5000元/㎡ SOHO公寓：4200元/㎡（简装） 商铺：一层：7500 二层：5500 三层：4000 商铺均价：5600元/㎡ 3、价格建议4480（商业价80%） 4000 安置户商业 1780 　 　 幼儿园 业态 物业类型 面积区间 总户数 赠送面积区间 总建筑面积（㎡） 单价（元/㎡） 总货值(万元) 商业 底商 20-80 —— 16000 5600SOHO 公寓 50-89 350 3-5 22000 4200高层住宅 高层 95—140 700 2-5 84000 4000 336000000 安置用房 高层 90-110 580 0 60000 2500　 150000000 花园洋房 洋房 120-160 240 8-20 33000 5000 165000000 车库 2000 50000 合计 　 　 　 　 220000 　 850920000 注：地上总货值约为8.5亿元（不包含地下车位、车库） 4、经济测算 A、总货值预估 565600000 2570元/㎡ 税前成本其他费用250元/㎡ 220000㎡ 基础设施及配套 6600000 30元/㎡ 220000㎡ 设计费税费 396000000 1800元/㎡ 220000㎡ 建安成本 596708000 2700元/㎡ 税后总成本150元/㎡ 220000㎡ 前期费用600000元/亩 91.6亩 土地成本 成本 单价 面积 项目 B、开发成本预估 190659000 剩余利润 税率25%税费 254212000 5967