房地产投资分析报告2.docVIP

1 项目概况 南方A市B房地产开发公司开发的某住宅小区，以高品质的开发建设、优美的居住环境和一流的物业管理为A市住宅小区树立了良好的形象，受到市民的广泛好评。为满足A市城市居民21世纪新的住房要求，创建新型城市住宅小区，该公司经过全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据目前房地产市场现状与发展趋势，选择靠近C民族园，与某住宅小区”相连的现A市D厂区内，开发中高档“二期”住宅，与“一期”连成一片，建设继某住宅小区”之后又一个高品质住宅小区。一期销售已基本结束，该公司和小区良好的形象普遍得到A市市民和政府的认同，由于“二期”与一期仅一墙之隔，这为本项目的开发带来不可多得的商机。 根据A市城市规划发展需要以及白龙路片区控制性规划要求，B房地产开发公司已同A市D厂以定点拆迁的方式达成协议，获得该厂33333.5平方米生产用地。开发建设用地及土地用途性质的变更手续由A市土地管理局和市规划局办理。根据城市规划和该市对产业结构调整的有关要求，A市D厂搬迁至高新技术开发区内。 该项目初步方案设计已经完成，“二期”项目建议书已经省计委批准，各项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。本项目建设资金完全由B房地产开发公司自筹，不足投资通过预售房款解决。根据A市目前房地产屋源交易信息，二环路以外西、南及东北市区一带，同类商品房销售价格见表1。 表 楼盘销售价格情况表（2000年1、2月） 序号 名称 房屋类型 区位 地段 最低价 （元/平方米） 最高价 （元/平方米） 1 红塔花园 多层住宅 市西区 高新开发区 2520 2880 2 阳光花园 高档商住 市南区 滇池路 2480 3880 3 星河名居 高档住宅 市南区 交易会旁 3380 3880 4 宝海豪圆 高档住宅 市南区 关上宝海公园 3160 3730 5 盛达花园 多层住宅 市南区 春城路北段 2650 3020 6 钻石豪苑 三层住宅 市东北 C民族园 3200 3900 从A市2000年l、2月楼盘销售情况分析，中高档住宅售价每平方米在2480～3880元之间；别墅式高级住宅每平方米3200～3900元之间。由于各楼盘区位、环境、配套等均有差别，开发成本各异，仅作参考。 第一期销售价为2030～2580元/平方米，最高价为3、4楼，最低价是7楼。复式楼砖混结构为2380元/平方米，框架结构为2580～3088元/平方米。 “二期”价格定位为中高档住宅，考虑上述因素，多层住宅价格每平方米定在2800～3000元之间，联排低层住宅每平方米定在3550～3900元之间，可研中分别取元和38元，地下停车位每个7000元。 根据省计委立项批复，“二期”项目建设为商品住宅小区，初步规划总建筑面积76100平方米，其中住宅建筑面积50960平方米，联排低层高档住宅建筑面积10140平方米，地下停车库15000平方米。 多层住宅A户型：每户建筑面积100平方米。 多层住宅B户型：每户建筑面积160平方米。 联排低层住宅C户型：每户建筑面积260平方米。多层住宅A、B两种户型各196套；联排低层住宅39套。 以上户型在下一步单体设计时，还应根据消费对象需求，综合考虑住宅使用功能与空间组合、家庭人口、代际关系、职业特征等因素，每套住宅有卧室、起居室、厨房、卫生间、储藏室及阳台、餐厅和书房。各种功能空间[卧室（单双人间、起居室（厅）厨房、卫生间）的使用面积满足规定的要求。联排高级住宅主要考虑商住两用按办公和居住两用功能安排。 主要工程及规划指标 依据初步规划方案，“二期”主要工程项目及规划指标见表2、表3。 表2 主要工程目一览表 序 号 项 目 名 称 说 明 1 土建工程 建筑面积76100m2 1.l 1.2 1.3 多层住宅 联排低层高档住宅 地下停车库 建筑面积50960 m2 建筑面积10140m2 建筑面积15000 m2 2 给排水工程 水箱、水池、水泵机房 3 普通消防系统 住宅区 4 变配电工程（强电） 配电房变配电设备 5 照明工程 小区照明 6 通讯工程 普通电话配线（端子接单元口） 7 火灾报警及安全监视 公共场所火灾报警，可视防盗门 8 通风工程 地下停车库通风 9 闭路电视 住宅区 10 室外工程 室外绿化及部分道路场地 表3 佳国二期项目规划指标 序 号 项 目 指 标 1 总用地面积 33333.5平方米 2 总建筑面积 76100平方米 3 地下建筑面积（地下停车场） 15000平方米 4 地上建筑面积 6100平方米 其 中 多层住宅 50960平方米 联排低层高档住宅 10140平方米 5 建筑 层数 地上 2-7层 地下 l层 6 建筑总高 7～22米 7 建筑 层