成熟商圈中的商业项目市场分析技术祥解.ppt

* ? 2008 HanBroad Corporation. 低 高 档次 百货类 综合市场类 购物中心类 重百商场 茂业百货 远东百货 新世纪百货 佳侬商业街 世纪金街 香港购物城 协信黄金海岸 北城天街 天街2号 嘉年华大厦 新世界百货 市场现状及未来供应 * ? 2008 HanBroad Corporation. 低 高 档次 成功人士 重百商场 茂业百货 远东百货 新世纪百货 佳侬商业街 世纪金街 香港购物城 协信黄金海岸 北城天街 天街2号 嘉年华大厦 新世界百货 本项目 白领 小白领 CHIC 夹缝中人 客群满足现状 * ? 2008 HanBroad Corporation. 商业业态构成 * ? 2008 HanBroad Corporation. 业态类别 序号 商家名称 营业面积（㎡） 购物 餐饮 休闲娱乐 面积 占比 面积 占比 面积 占比 百货 1 重百江北商场 22000 21670 98.50% 330 1.50% 无 0 2 新世纪百货 40000 38800 97% 1200 3% 无 0 3 茂业百货 64000 58880 92% 1280 2% 3800 6% 4 远东百货 43000 39130 91% 3870 9% 无 　 5 新世界百货 42000 36120 86% 1680 4% 4200 10% 购物中心 6 北城天街购物中心 61000 32330 53% 19520 32% 9150 15% 综合 7 金源地下不夜城 48000 19200 40% 12000 25% 16800 35% 合计 　 　 320000 246130 76.9% 39880 12.5% 33950 10.6% 核心商圈内的环境好的餐饮、休闲娱乐比例明显偏低，只占到22%左右； 核心区域内真正满足目标客群的购物结合餐饮、休闲娱乐的项目仅有： 北城天街，餐饮休闲娱乐约2.4万平米； 根据调查结果，目标客群的餐饮休闲支出占消费支出的30-35%（换算成坪效数据应占到45%左以上）； 针对目标客群的餐饮、聚会、休闲娱乐业态的市场机会最大，建议首先切入。 商圈业态构成 * ? 2008 HanBroad Corporation. 商圈品牌现状 项目 品牌构成 国际品牌构数量 国际品牌 占比 品牌列举 A 　 　 　 　 B 　 　 　 　 C 　 　 　 　 D 　 　 　 　 E 　 　 　 　 * ? 2008 HanBroad Corporation. 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 500 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 1000 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 1500 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 2000 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 2500 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 5000及以上 　 　 　 　 　 　 　 服饰单价 国际品牌比例 城隍庙 新 江 厦 新 银 泰 二 百 老 银 泰 G U G O 东 方 商 厦 国 际 购 物 汇 美 新 世 界 金 光 新 世 界 金 光 百 货 本 项 目 品牌不仅包括服饰品牌 档次与品牌构成 * ? 2008 HanBroad Corporation. 重点商业经营绩效 项目 租赁模式 扣率（%） 首层租金（元/租赁面积/天） 坪效 2006 2007 2008 A 固定租金 　 8—14 　 　 　 B 保底+流水倒扣 8-20% 8—12 　 　 　 C 扣点 25%-30% 　 　 　 　 D 扣点 25%-31% 　 　 　 　 E 扣点 25%-32% 　 　 　 　 F 扣点 25%-33% 　 　 　 　 G 固定租金 　 　6-10 　 　 　 H 固定租金 　 　6-10 　 　 　 * ? 2008 HanBroad Corporation. 竞争性项目对本项目的影响 A项目 相对优势： 相对劣势： 应对策略： B项目 相对优势： 相对劣势： 应对策略： * ? 2008 HanBroad Corporation. 可比案例 可比案例是指： 可比的城市； 可比的商圈现状； 可比的消费者构成； 可比的市场竞争现状； 人有了知识，就会具备各种分析能力， 明辨是非的能力。 所以我们要勤恳读书，广泛阅读， 古人说“书中自有黄金屋。 ”通过阅读科技书籍，我们能丰富知识， 培养逻辑思维能力； 通过阅读文学作品，我们能提高文学鉴赏水平， 培养文学情趣； 通过阅读报刊，我们能增长见识，扩大自己的知识面。 有许多书籍还能培养我们的道德情操， 给我们巨大的精神力量， 鼓舞我们前进。 * ? 2008 HanBr