可转移发展权对于土地开发量影响研究——以武汉市洪山区为例.pdf

【文章编号】1∞6—3862f2011)lO一0045一05 城市经济 可转移发展权对于土地开发量影响研究 ——以武汉市洪山区为例 汪 晗 聂 鑫 张安录+ (华中农业大学土地管理学院，湖北武汉，430070) 【摘要l根据可转移发展权项目供给区(8endingzone)与需求区(托ceivingzone)的选取原则，以武汉市洪山区为实证区域，选择 具体的可转移发展权项目供给区与需求区。基于博彝思想建立可转移发展权供给区与需求区的开发量预测模型，分别求取未 设置可转移发展权和设置可转移发展权后的土地开发量，并进行比较，得出可转移发展权项目的设置不一定会导致开发量的 增加的结论。而开发量的变化则受到供给区与需求区面积比，供给区与需求区的土地收益情况，土地的开发建筑成本等因素 的影响。 【关键词】可转移发展权；供给区；需求区；开发量预测；武汉市洪山区 【中图分类号】F301．1 【文献标识码】A 项目的需求区与供给区选取的分析尚未展开，对于 前言 开发量的分析也未有涉及。 可转移发展权项目对于开发的调控和农地保 在对可转移发展权项目实施的分析中，重要的 护的有效性在理论界已经达成一定的共识，但实际 一点就是对于供给区与需求区的开发量的预测，这 运用在我国还处于探索阶段，有关制度设计和实施 一方面由于可转移发展权项目实施效率不佳的最 仍有诸多缺陷。现有的土地发展权的转移项目可 主要原因就是需求不足∞1；另一方面在于部分学者 以分类为不同的模式，其中包括：建设用地指标跨 认为可转移发展权项目暗含促进开发的实际意义， 省转移的浙江模式…、政府向农民租地的广州模 这会使得设置可转移发展权后，开发量的总体增 式旧。和城乡土地地票交易的重庆模式H一等。这些 加，以及需求区的过度开发，导致现有的基础设施 模式的运作对于农地及生态用地的保护起到了积 难以承载这一开发强度的增加，从而产生交通的拥 极作用，并实现了保护成本的转移，但在开发的转 挤、生活的不便等负面效应¨1。因此可转移发展权 移上囿于开发面积的水平转移，未能实现开发强度 项目在我国的实施中也必须针对其对于开发量的 在空间意义上的转移，且项目运作的出发点多为如 影响进行分析，以避免在项目运行中出现过度开发 何平衡建设用地占用指标，而非对农地及生态用地 及需求不足的情况。本文运用博弈论的思想，构建 的保护。值得注意的是，对于可转移发展权项目设 可转移发展权项目需求区与供给区的开发量预测 立后开发量变化的影响分析尚未有人涉及。这是 模型，选定武汉市洪山区作为具体的可转发展权实 由于我国的可转移发展权项目多局限于土地开发 施区域，并求取其开发的转移量，验证可转移发展 面积的平面转移Ho，因此对于开发量进行估算没有 权对于开发的影响。 代表意义，即使有真正意义上的土地发展权空间转 移制度pJ，论述也较为概略，且对于可转移发展权 1 基于博弈思想构建需求区与供给区的开 发量估算模型 基金项目：国家自然科学基金资助项目；国土资源 土地开发量的最终结果是一个多方博弈的过 部课题(编号：08旬1)；华中农业大学研究生创新基金(3008-68402)