小产权房开发与交易管制的路径选择.pdf

第 14卷 第 5期 哈尔滨工业大学学报 (社会科学版) Vo1．14 No．5 2012年 09月 JOURNALOFHIT(SOCIALSCIENCESEDITION) Sept．，2012 · 政治文明与法律发展 · 小产权房开发与交易管制的路径选择 程 浩 (深圳大学 当代中国政治研究所，广东 深圳 518060) 摘 要：合理管制小产权房开发与交易，要改农村土地承包制为永佃制，赋予乡居民以“恒产”，建立健全 集体建设土地交易与开发利用机制；严格控制和规范政府征地，允许 乡居民依法参与开发经营城镇建设用地范 围外的非公益性项 目用地；重新建构城 乡居民住房开发与供给模式，将符合规范的小产权房纳入合法的住房开 发与供应体系；改户籍制为居住制，允许城乡居民自由选择居住地和住所，消除小产权房购买者身份藩篱。 关键词：小产权房；土地开发与交易；政府管制；迁徙 自由；《城乡规划法》 · 中图分类号：D631．43 文献标志码 ：A 文章编号：1009—1971(2012)05—0071—05 时至 当下 ，小产权房 已做成 了一个大市场 ，其 保 障 的土地承包经营权 ，现有土地 承包关系要保 建设数量 、区域分布 、市场需求等 ，都 已相 当庞大 ， 持 稳定 并长 久不变 ”，即要超 越 这 30年 期 限之 规 具备相 当深刻 的社会影 响力 ，成为政府不得不认 定 。虽未名 “永佃 ”，但对农 民来说 ，则实 现 了对 真 考量 、严肃 面 对 的一个 关 乎 国计 民生 的重 大 问 土地产权 中除所有权之外 的经营 、使用 、流转 、收 题 。为避免 或根 除小产权 房开 发 可能导致 的土地 益权 在 “包干 ”名下 的实 际长 期 占有 。 无 序 占用 、国家 土 地 收益 流 失 、小 产 权 房 违 规 拆 2004年 10月 21日，国务 院颁发 《关 于深化 迁 、黑市交易等诸 多 问题 ，政府有必要对 小产权房 改革严格土地管理 的决定》(国发 [2004]28号 )， 开发及 其交 易进 行合 理管制 。 “鼓励农村建设 用地整 理”，明确 “在 符合 规划 的前 提下 ，村庄 、集镇 、建制镇 中的农 民集体所有建设用 一 、 改农村土地承包制为永佃制，建立 地使用权可 以依法流转 ”。中央 2008《决定 》进 一 健全集体建设土地交易机制与开发机制 步指 出 ，要建 立城 乡统一 的建 设 用地 市场 ；农 民可 参与开发 经营城 镇 建设 用地 范 围外 的非公益 性项 农 村 土 地 承 包 期 始 于 1984年 的规 定 ，是 15 目用地 ；对依法取得 的农村集体经营性建设用地 ， 年 。1993年 11月 5 日，中共 中央 、国务 院颁发 的 必须通过 统一有形 的土地市场 、以公开规 范的方式 《关于 当前 农业 和农村 经济发 展 的若干政 策措 转让土地使用权 ，在符合规划 的前提 下与 国有土地 施 》(中发 [1993]11号 )中规定 ，在 原定 的承包期 享有平等权益 。2007年 10月 l5 日，党 的十七大报 到期 之后 再延 长 30年 不变 。2008年 10月 l2 日， 告 首次提 出 “创 造 条件 让 更 多群 众 拥 有 财 产性 收 党 的十七届三 中全 会 通 过 了 《中共 中央 关 于推 进 入 ”，内涵丰富 ，新 意十足 。一 向不能入市合法 流转 农村 改革发展若干重大 问题 的决定 》(以下简称 的乡居 民宅基 地 ，实际上是一种僵化 的资产 。农 民 “中央 2008《决定 》”)，“赋予农 民更加 充分而有