拆迁谈判中常见十大问题及谈判技巧祥解.ppt

1、分析被拆迁户的心理状态 被拆迁户的情况可能各不相同，反映出来的心理状态也就各有差异。拆迁谈判人员只有掌握了被拆迁户的心理状态，也能选择有效的谈判策略。被拆迁户比较典型的心理状态有以下几种： ?（一）如意心理??这是被拆迁户获悉自己所有或使用的房屋要进行拆迁时表现出一种愉快和兴奋的行为特征。形成这种心理的原因是被拆迁户对旧居的厌烦和对新居的向往。当拆迁实施单位进入现场时，被拆迁户一般都是态度和蔼、热情主动、积极配合。拆迁工作人员与其相处也比较和谐。 （二）恐惧心理??当房屋拆迁工作进入实质性阶段时，部分被拆迁户怀有一种恐惧心理状态。他们在不同程度上关心自己利益的实现，主要特征是表现出忧虑和慌张，在这种情况下，被拆迁户对拆迁工作人员一般缺乏信任感，生怕工作人员克扣面积、贬低价格及折旧率等。凡事总是斤斤计较、举棋不定。 （三）消极心理??有些被拆迁户当遇上房屋拆迁的规定、标准、和原则与自己所要求的条件不一致时，就处于一种消极心理状态，通常表现出一种不卑不亢、行动迟缓的行为特征。 （四）横缠心理??当房屋拆迁工作进入实施阶段时，部分被拆迁户认为这是实现个人利益的关键时刻，力求经济利益或其他利益最大化，以拒不拆迁为筹码，表现为横扯和要挟行为。 上述消极心理和横缠心理就是通常所说的“钉子户”，前者表现软拖，后者表现硬抗。 2、选择突破口 拆迁谈判取得成功的前提是谈判人员必须熟知法律法规，熟知每一户情况，而且对于每一户该具体如何说，如何做，每一句话都应进行认真安排，如同战争前的部署。谈判的常规做法是先易后难，选择突破口。突破口的选择原则首先是该户人家位置关键，最好能够起到割断分裂房屋的作用，其次该户在当地有些影响，面积亦不宜过大，便于操作，能起到“以点带面”的作用。 3、选择谈判对手 拆迁谈判开始后，选择好谈判对手，对于提高谈判的效率，推进谈判的顺利进行，无疑是十分重要的。实践中，根据事先调查摸底的结果，判明有关人员的身份，确定对方是否有权利参与谈判，是否是适合的当事人和参与人是谈判开始的先决条件。尤其是有的被拆迁户，家庭成员众多。家有千口，主事一人，如何选择其主事人，进行谈判和订立合同，主要应抓住两条： （1）选好对手并完善手续。 判明一个被拆迁家庭的成员情况，调查摸底要细，在不能弄错被拆迁人的基础上既不能遗漏当事人，一般也不宜对其全家人谈。因为一个被拆迁家庭，人有男女老幼之分，还有素质之分，善于发现对方的主事之人，明理之人，作为谈判对方，可以少走弯路。在全家人对拆迁补偿事宜意见不一，一家人齐上阵，七嘴八舌的情况下，谈判人员可以要求对方派两名代表，其他家庭成员签出授权书，谈判人员与代表谈判就会顺利得多。 （2）依据对方成员的素质选择对手。 一个人的素质往往决定其在家庭中的地位。从性格上看，有的人性格随和，谈判一般不会因这种人而难以进行；有的人性格暴躁，则不适应作为谈判对手。当然，我们选择谈判对手是一回事，有没有选择余地则是另一回事，如果能选择当然比不选择好。 4、谈判应围绕核心问题展开 拆迁补偿协议中涉及的问题很多，但被拆迁人最关心的问题无外乎补偿方式、补偿金额等，这些就是谈判的核心。因此，谈判人员在谈判中要善于抓重点，引导谈判围绕核心问题展开。一旦双方在核心问题上达成了一致，其他问题也就有可能迎刃而解了 5、及时固定谈判成果 拆迁补偿金额是依据谈判当时的房屋市场价格确定的，而房屋价格根据市场行情发生波动，因此不排除外界因素导致被拆迁人与谈判人员就拆迁补偿条件达成基本一致后又反悔的情况。为了避免上述情况，当双方谈判基本达成一致时，应尽快以合同或协议的形式固定谈判成果，以免被拆迁人反悔。 人有了知识，就会具备各种分析能力， 明辨是非的能力。 所以我们要勤恳读书，广泛阅读， 古人说“书中自有黄金屋。 ”通过阅读科技书籍，我们能丰富知识， 培养逻辑思维能力； 通过阅读文学作品，我们能提高文学鉴赏水平， 培养文学情趣； 通过阅读报刊，我们能增长见识，扩大自己的知识面。 有许多书籍还能培养我们的道德情操， 给我们巨大的精神力量， 鼓舞我们前进。 * 拆迁谈判中常见十大问题及谈判技巧 拆迁谈判中常见十大问题 1、如何确定特殊情况下的业主身份（补偿对象）？ 2、房屋拆迁补偿范围包括什么？ 3、被拆迁房屋补偿面积如何确定？ 4、安置房建设期间的过渡安置补助费标准是怎样的？ 5、开发商如不能按时交房造成延期回迁的对业主有什么补偿？ 6、回迁安置房提供装修吗？ 7、原业主能否在回迁安置房面积标准上增购面积？按照什么标准结算？ 8、对积极配合拆迁的被拆迁人有何奖励措施？ 9、房屋拆迁过程中，哪些情况应当办理证据保全？ 10、抵押的房屋面临拆迁怎么办？ 1、如何确定特殊情况下的业主身份（补偿对象） ？ 根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁人