大庆市某商业项目前期策划案p要点.ppt

■大庆市房地产开发按量概述 2011年上半年 城市、县城房屋建设工程129项，投资315.5亿元，建设总面积1058.52万平方米。其中：市区工程建设面积939.98万平方米，投资298.45亿元；县城工程建设面积118.54万平方米，投资17.05亿元。市区房地产开发面积741.07万平方米，投资235.97亿元。 具体如下： 住宅建筑总面积830.99万平方米，投资244.04亿元. 1、市区工程建设面积737.35万平方米，投资232.24亿元。 其中：开发面积718.35万平方米，投资227.94亿元；新开发面积395.32万平方米，投资129.52亿元。 2、县城工程建设面积93.64万平方米，投资11.8亿元。 其中：房地产开发住宅建筑面积82.13万平方米，投资10.59亿元；新开发面积34.56万平方米，投资3.71亿元。 ■【市场概况】 根据我们市场调研的情况了解到目前经营五金的情况良好，年收入可观，前景比较好。 经营汽配的情况目前也是相当理想。前景较好。 小商品目前主要集中在萨尔图批发大市场地区，比较密集，批发量较大，利润也很高。 从上述信息机数据来看，本项目所涉的业务情况前景良好，后续发展性较高，可塑性较大。 第 三 部 分 Contents目录 一、项目分析 二、行销策略 三、西宾简介 四、具备优势 五、资费标准 七、附加服务 ■项目分析 从项目本身价值的分析我们可以看出，虽项目有一定的优势所在，但对于商业经营来说，最为关键的商业气氛较为缺乏，项目的销售及招商经营形式并不容乐观，如果能将发展商的强大实力与西宾的资源优势有机结合，并抢先一步占领市场，我们将有信心将本项目成功推向市场，使开发商获得良好的经济收益。 ■行销策略 基本原则：强化项目卖点，规避项目劣势 1、 通过关系营销及市场营销分阶段进行推广 ? ?? ?关系营销主要通过新闻等方式将项目整体形象传播出去，吸引目标客户通过各种渠道前来洽谈，培养市场饥渴感，以利于销售的主动性，而市场营销则是以单个铺面销售为主。 ? ?? ?2、 先关系营销，后市场营销? ?? ? 关系营销主要是针对于大宗的购买客户，而市场营销则是针对于单个客户。 ? ?? ?3、 以卖为主，以租为辅? ?? ?对于本案的商铺可以采用以卖为主，而以租为辅，当市场旺销时全力销售，而市场反应冷清则可采用租赁为主（应急策略）。 ■主要媒体通路 ?媒体选择： ? ?? ? 1）报纸媒体：大众传媒，具有覆盖面广的特点； ? ?? ? 2）电视媒体：通过大庆“百湖频道”新闻栏目（收视率遥 居榜首）? ?? ? 3）灯箱广告：给人以视觉冲击（多为形象广告） 4）高炮广告：浏览量大，视觉冲击力较强，具有较高的持 久性； ? ?? ? ■报广媒介 ■电视媒体 ■广告推广策略 ?●备注：以下为简要策划，各阶段广告策划见详细整合推广案? ?? ? 主导思想：以商铺的旺销来成名，而后通过造势来进行广告 宣传；? ?? ? 广告诉求点??“尊荣旺铺 ”为主线设计 ■各阶段广告策略的简要实施 一、 筹备期：宣传重点为地段宣传，宣传其商业氛围的浓厚，为商铺的推出埋下伏笔；提出新的投资方式等概念； 二、 公开期：以倡导尊荣旺铺方式为主题进行宣传，同时配以“新闻媒体”的宣传来进行造势，以商铺品质和投资潜力为主线进行宣传； 三、 热销期：通过项目优势、返租办法，品牌入驻等完美结合点进行推广 四、 持续期：针对于主诉求点进行宣传 ■销售价格及入市时间建议 一、市场因素 1、一般的本土商户同商场的签约合同都是以到12月30日为终止期，这个期间也是大部分商户重点考察市场的时机。 2、由于大庆五排路商户的拆迁，五排路的汽配（汽修）商户，也在寻找适合自己的专业市场，本项目应抓住这个契机，提前进行项目预热； 二、品牌影响力 介于香港昌升置业在国内的项目开发案量和成功操作，本项目的品牌影响力也会对项目的开盘起到一定的利好作用。 三、入市时机 按照上诉数据分析及现行市场状态和开发商意见，整合市场信息和项目自身条件后，西宾认为本项目最佳入市时机应为12月份中下旬为宜； 四、开盘价格，根据前面的数据资源分析，并针对大庆市场现行状