房地产项目建造成本全过程管理要点.ppt

4、合格供方品牌库相关工作 合格供方品牌库 相关工作 ..\第二讲附件\2010年合格供方品牌库工作汇报\2010年供方评审工作汇报.pptx ..\第二讲附件\2010年合格供方品牌库工作汇报\各类评审标准 ..\第二讲附件\2010年合格供方品牌库发布原稿 5、区域采购相关工作 区域采购相关工作 ..\第二讲附件\苏南公司区域战略采购工作思路\2011年苏南公司区域采购招标项目.xlsx ..\第二讲附件\苏南公司区域战略采购工作思路\2011年苏南公司区域采购管理办法.docx ..\第二讲附件\苏南公司区域战略采购工作思路\2011年苏南区域采购工作思路汇报.docx 四、 施工阶段的成本管理 施工阶段的成本管理 合约交底 设计变更控制 工程签证控制 竣工结算管理 1、合约交底要点 作用在于向现场人员介绍分判工程承包范围（着重说明 范围模糊、与其他分判工程有工序交接的划分界线）、包干形式、重要合同条件以及本分判工程特别的合同条件并明确现场管理要求，督促施工单位尽早开始前期准备，确保各项工序紧密搭接。 合约交底 1、合约交底要点 1.1 规定合约金额超过200万元的分判工程，合约管理部负责向项目部和设计管理部作合约交底。 合约交底 1.2进场交底的依据是合同，这是双方都必须遵守的基本内容。 1.3 进场交底会议纪要必须由专人整理，是 今后工程管理的依据之一，又是施工过程中出现索赔、反索赔事宜的重要证据。 2、设计变更控制 经统计，合约执行过程中的变更增加成本约占签约合约额的10%，假如按建安成本占开发总成本50%计算，即变更成本将占到总成本5%，基本等于设计费用及营销费用之和。 2、设计变更指令 设计变更指令 因产品定位改变、设计失误、成本优化、报建验收需要或其他设计补充等原因而提出，必须发生的变更。 Ⅰ类变更指令 Ⅱ类变更指令 因设计效果改进或其他各部门根据其专业角度需求等原因而提出，值得商榷的变更。 2、设计变更指令 设计部门、合约部门和项目部对设计变更指令进行造册管理并跟踪实施。设计部门跟踪设计意图的实施、关注实际成本动向；合约部门应及时跟踪成本情况，跟踪关联施工合同内Ⅱ类变更指令累计金额情况，适时做出预警。 成本动态预警 3、工程签证控制 不发生工程签证，即不涉及施工单位费用变化的各类要求及指示。 工程签证指令 即为通常所称的施工期间现场项目部向施工单位所发的临时委托函件或工作联系函件。 Ⅰ类管理指令 Ⅱ类管理指令 发生工程签证，导致施工单位责任及相关费用变化的各类要求及指示。 工程签证指令控制 项目部和合约部门对工程管理指令进行造册管理并跟踪实施。项目部组织施工单位进行施，并在指令完成后及时进行封闭。合约部门应及时跟踪成本执行情况，并适时做出预警。 成本动态预警 四、 施工阶段的成本管理 3、 变更签证的控制 签证的程序性 签证的时效性 签证的分工 签证的授权 ..\第二讲附件\变更签证管理办法.docx ..\第二讲附件\工程签证管理工作程序 四、 施工阶段的成本管理 4、 竣工结算 管理 规范结算流程 规定结算必须资料 结算审查要点 ..\第二讲附件\工程结算工作指引.docx ..\第二讲附件\工程结算管理.docx 设计方面 前期方面 招标方面 一 二 三 第三讲、房地产项目成本管理常见问题及后评估 四 后评估 房地产项目成本管理常见问题 1、设计方面 1.1规划方案问题。 1.2招标图纸深度不够。 1.3中途改变定位、标准、配置。 1.4设计图纸漏项重复发生。 房地产项目成本管理常见问题 2、项目前期 策划准备方面 2.1施工方案未进行综合评审和论证。 2.2进度计划编排不客观及未及时更新。 2.3多部门协同作战不够、缺乏统筹，对问题判断不足。 房地产项目成本管理常见问题 3、招标方面 3.1招标文件中承包商承担的责任太多。 3.2工期定的太短。 3.3招标时间和准备招标时间不足。 房地产项目成本管理常见问题 4、施工管理方面 4.1没有规范的工程施工记录。 4.2随意改变设计标准和施工工艺标准要求。 4.3工程管理策划中，总平面布置、标段划分、进度安排等考虑不周。 项目后评估 项目后评估指房地产项目的开发、销售工作基本结束后，对项目实施全过程进行回顾、分析，从而总结项目开发的经验、教训的过程。目的在于客观、全面地评价项目开发情况；总结经验、教训，实现持续改进。 定义 项目后评估 一是“项目可行性研究报告”、“项目定位报告”、“项目规划设计方案”、“全过程成本管理指标”等批复控制性文件与最终实际完成情况的对比分析。 核心内容 二是项