松江佘山世茂纳米魔幻城(商业产权投资型别墅分析.ppt

世茂纳米魔幻城个案分析 投资及运营管理部 营销组 2013年4月 土地概况：世茂集团于2005年11月通过挂牌方式底价获取，土地总款3.2亿元，折合楼面价1590元/平，40年产权商业用地 土地出让信息 占地面积 42.82万方 建筑面积 20.13万方 容积率 0.47 土地总价 3.2亿 溢价率 底价 楼面地价 1590元/平 拿地时间 2005年11月 拿地方式 招拍挂 土地性质 商用，40年 地块四至 横山塘东侧、花辰路北侧 项目位于上海佘山国家旅游度假区辰花路5088弄，由世茂集团于2005年11月通过公开挂牌方式底价获取，成交总款3.2亿元，折合楼面价1590元/平，土地性质为40年产权商业用地，用地条件为公共设施（酒店、旅游商业、度假设施）。 松江区政府 纳米魔幻城 辰山植物园 佘山 欢乐谷 珑源项目 松江大学城 注：通过非官方渠道大致了解到，当时世茂以此相对较低的价格获取佘山板块低密度用地，主要是以建造、运营“深坑酒店”作为拿地的基础条件。 区位条件：位于佘山国家旅游度假区内，典型T2类土地属性，但项目并非佘山板块核心区域，内部及周边配套有待开发 板块优势 交通优势 豪宅板块大势已成 从规划和价格上看，都是以低密度、高价、高品质别墅为主，主流产品总价在600万元以上 传播角度上，通过强调稀缺的自然生态占有与成熟的区位配套，已被公认为豪宅板块 众多稀缺自然资源 佘山作为大上海后花园，独占天时地利，占据众多稀缺自然资源——月湖雕塑公园、佘山森林公园、佘山天主教堂、福寿园、辰山植物园、天马山公园、上海天文博物馆等 休闲配套日益成熟 交通、娱乐、休闲度假、星级酒店等基础配套设施日益完善 区位条件 路网交通 距上海市中心区约40公里，0.5-1小时公路圈可达上海城区主要地点，其中，距离人民广场约39公里、虹桥28公里、陆家嘴43公里。 公路交通 沪杭铁路、沪杭高速公路等干线纵横交错，形成“六横五纵”的道路交通网 北：A9（G50）沪渝高速 南：A8（G60）沪昆高速 西：A30（G1501）上海绕城 东：嘉松公路 专线巴士 佘山旅游度假区的环线旅游巴士专线，将有3个站点设在项目周边 早期规划：早期主要规划建设度假酒店、运动休闲和旅游商业设施等，未包含当前热销的叠加别墅产品 项目从05年到现在，历经7年多才开盘，期间除深坑酒店规划基本未有变化外，其他产品历经多次调整。 早期规划的主要产品为： 项目早期规划效果图 ①酒店及服务式公寓： 包括一座五星级酒店、一座三星级酒店、四幢服务式公寓。其中五星级酒店即为建在大石坑内岩壁上的深坑酒店。 ②体验中心： 以娱乐休闲为主题的大型体验式消费中心，规划配置疯狂刺激的户内游乐设施、奇妙海底世界、康体娱乐中心、水上乐园、影视天地、超级购物中心、美食汇等服务设施。 当前规划：围绕“亲子主题”的旅游地产定位，由叠加别墅、主题商业和超五星级酒店组成，集旅游、休闲、娱乐和居住功能于一体 纳米魔法小镇： 110-180平米叠加别墅产品，占地面积为28万方，建面约14.5万方，容积率0.515，由32栋地中海风格的精装城堡别墅组成。 纳米假日城： 室内亲子主题商业中心，占地约7万方，建面近5万方。以家庭多元生活体验为核心，融汇消费、娱乐、教育、健康等四大亲子趣味主题消费区。 深坑酒店： 建成后将是负80米的超五星级度假酒店，包括地上3层、地下16层（其中水下2层），是世界海拔最低的酒店，也是世界首个深坑酒店，拥有370间客房。 整体规划效果图 深坑酒店：由废弃采石场改造而成，深80米，计划由洲际酒店管理 深坑早年是一个人工采石场，1950年开始石材开采，2000年正式关闭，坑深约百米，四周悬崖峭壁，数年风雨后坑底形成了一个湖泊。 深坑酒店由迪拜帆船酒店的设计公司阿特金斯团队操刀，暂定由洲际酒店集团运营管理。 酒店深达80米，共19层，近3.7万方，依附大坑南部岩壁建造，同时提升了周边土地的利用率，而370间客房均则设有观景露台。 酒店效果图 酒店效果图 深坑实景图 主题商业：打造以儿童多元生活体验为核心的室内亲子主题商业 以“纳米假日城”命名的商业部分，与低密度住宅区南侧紧密相连，辐射整个居住区，占地约7万方，建面近5万方。 以“亲子乐园”为主题，融消费、娱乐、教育、健康等情境体验于一体，一站式解决家长和孩子的旅行、玩乐、购物和餐饮等需求。项目建成后将是华东地区最大的室内儿童主题乐园。 主题商业：打造以儿童多元生活体验为核心的室内亲子主题商业 纳米邻里中心纳米小镇：定位为高端美食及购物区，意向商家：屈臣氏、麦当劳、大润发等 纳米